瑞峰：东莞楼市供应不足成交萎缩 新品放量金九可期

3、新增供应：呈现先抑后扬的态势  滨海片区是主战场  别墅供应量加大

2016年8月东莞供应市场呈现先抑后扬的态势，前面3周的住宅供应量在3.5万-12万㎡区间相对低位运行，而到最后一周爆发，供应量剧增至24.99万㎡，出现这样的原因有：1、由于上半年市场的热闹，大部分项目提前入市，而控规加严导致供应出现阶段性放缓的态势；2、与房企策略有关，8月中上旬以消化库存和蓄客为主，大规模推货延迟至“金九银十”的前后节点，从项目推货来看，8月底出现集中开盘的现象，御河湾、恒大御景半岛、中信红树山等纯新盘纷纷抢在“金九银十”等节点入市；3、东莞控规进一步加严，项目拿证时间延长，一定程度影响房企推货的节奏。

从推货的特征来看，表现在:1、滨海片区依然是主战场，占全市近4成，贡献项目是沙田的恒大御景半岛、信鸿蔚蓝海岸，虎门的客天下花园、天伦居、中天悦府，厚街海逸豪庭等；2、别墅明显放量，近8个项目有别墅上市，整体供应量在10万㎡以上，供应别墅产品主要以120-250㎡经济型别墅为主。

4、楼市成交：住宅市场供应不足成交萎缩   非住宅市场中心片区给力抢眼

与今年前7个月的楼市相比，8月的东莞楼市成绩单就显得逊色多了，住宅成交量仅仅51.25万㎡，环比下滑37%，同比下滑42%，位于今年月度成交量第二低位，仅高于2月。8月份住宅成交萎缩，主要是因为：1、今年以来东莞房价和土价上涨过快，加上热点二线城市陆续出台紧缩调控政策，全国政策面转向活跃，东莞及东莞周边城市出台从严政策的预期加强，催生市场观望情绪； 2、东莞楼市供需矛盾依然严峻，存量持续在谷底下运行，新增供应量为年内第二低，且集中在中下旬推出，8月份购房者入市可选房源并不多；3、深圳楼市相对前二季度供需相对低迷，价格保持平稳，项目定价相对“平民”，东莞价格优势被减弱，部分深圳客回流。

8月住宅市场成绩不理想，但商业市场的表现却十分抢眼，供需量价齐升，非住宅成交量14.46万㎡，环比上涨17%，同比上涨52%；主要是因为1、因今年商业去库存基调，东莞商业市场迎来发展的生机；2、住宅市场库存量少，部分投资客转向商业市场；3、商务公寓成为投资客和房企推货首选，8月商务公寓供需皆在高位上运行；4、片区分布冷热不均，中心城区因城市定位和区域价格等升值空间大，商业市场相对活跃，非住宅成交量约占整体46%。

5、成交均价：8月房价再刷新纪录     定价合理成去货关键因素

今年以来东莞楼市房价不停歇的持续高攀，8月住宅均价再次刷新历史记录，为15030元/㎡，保持5%的增长速度。原因有：1、滨海、临深、松湖等房价超过15000元/㎡的热门片区依然占据主流，支撑着楼市房价结构性上涨；2、供应不足、区域高价地频现等，项目涨价动力十足；3、别墅和高价项目逐步为主流，其中15000元/㎡以上单价区间成交占比约3成以上，别墅成交约占2成；4、价格成为快速去货的重要条件之一，定价符合市场预期的项目去货速度快，如沙田的恒大御景半岛、南部湾万科城等项目新品开盘去货9成以上。

6、楼盘营销：房企蓄力金九银十推货放慢  约有7个项目进行开盘  

金九银十前夕，开发商纷纷蓄力以待。8月份房企推货节奏明显放慢，全月仅有7个项目进行开盘。 其中星河城市广场和御河湾是纯新开盘，石竹山水园、南部湾万科城四期、约克时代、恒大御景半岛和中信红树山是新品开盘。

从项目开盘情况来看，冷热不均依然存在，星河城市广场、恒大御景半岛、中信红树山等项目去货速度快，共性表现在定价较为合理、主打深圳客、非毛坯修等因素。部分新开项目则定价过高，因为价格超出部分客户的心里价位，逐步接近红线，不但让深圳客心里产生抗性，更是让本地客觉得遥不可及，因此影响整体去货率；同时投资性的深圳客户也更为理性，除了比较东莞各镇区，还在中山、惠州等城市来回进行对比，出手速度明显放缓。

新盘认筹，约有13个纯新盘进行预热活动，集中滨海、中心城区等片区，品牌房企的项目为主流，表现在虎门印象、保利锦城和松湖云越营销中心开放、恒大御景半岛海边嘉年华、珍稀海洋生物展和星光音乐节、广源纳帕溪谷周笔畅隆重开唱、中熙·君墅湾香港室内设计之父高文安作客、碧桂园茶山首府68万线上红包风暴等项目，预计将在九十月份集中入市，为市场输入新血液。