瑞峰：金九银十暖风掠过 东莞楼市新品放量成交出彩

1.2楼市环境

1.2.1  8月份全国地价涨超四成

当月，全国302个城市各类土地成交5004幅，成交面积为13372万平方米，成交面积环比、同比分别下滑16%和17%。其中，住宅用地成交1395幅，成交面积4302万平方米，环比上扬1%，同比下滑5%；商办用地成交1295幅，成交面积1837万平方米，环比、同比分别下滑11%和23%。

月内，一线城市住宅用地成交12幅、48万平方米，成交幅数较上个月增加5幅，成交面积环比、同比分别上扬22%和41%。成交楼面地价高达34610元/平方米，持续4个月呈现大幅上扬态势，本月环比上涨14%，同比增幅更是达到了1.44倍，创下历史新高。

持续多月的量价攀高，市场几近失控，而二线城市地价超过房价“面粉贵过面包”的怪相也成为常态。今年上半年，尽管部分地区已经出台地产调控措施，比如合肥、苏州、南京等，但是，这些政策大部分较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。地价依然一路走高，房价仍然在快速上涨。

1.2.2 房地产基金经营模式兴起：规模超千亿 被喻另类接盘侠

尽管国内经济增速放缓，资本对房地产的投资热情依然不减。只不过，受制于房地产市场持续调控，不少第三方理财机构发起的房地产基金开始转变策略——从原先的房产项目开发投资，转向持有经营成熟办公楼等商业地产项目获取稳健的租金回报。

房地产基金的持有经营投资策略，与REITS相比类似。两者最大的不同，一是房地产基金是向合格投资者募资，不像REITS向公众发行；二是房地产基金目前无法享受REITS的相关税收优惠。但在实际操作环节，房地产基金将会借助基金子公司通道设计产品，用于收购商业地产持有经营。这种做法的好处，是基金子公司理财产品无需对个人所得税代扣代缴，等于变相为投资者避税。

不过，看似双赢的合作，其实也存在不少操作风险，比如项目开发风险与开发商挪用资金风险等。而且，房地产基金持有经营商业地产的周期通常在10年以上，这迫使管理团队需要对商业地产及其周边配套环境发展前景有着长远的判断。通常， 10个拟出售的商业地产项目，能有1-2个进入收购洽谈阶段，已经是相当不错。据2015年房地产基金白皮书测算，当前涉足商业地产收购-持有-经营的房地产基金资金规模已超过千亿大关，俨然成为民间资本输血房地产的另类投融资模式。

1.2.3 碧桂园拟分拆物业A股上市 物业市场将迎来规模争霸

筹划了1年多的碧桂园物业上市终于有了突破性的进展。碧桂园发布公告显示，建议分拆碧桂园物业服务于上交所独立上市的申请获得了中国证监会的受理，并与9月7日收到受理通知。

至此，又一房地产开发商参与分食物业服务市场的蛋糕。目前成功上市的有彩生活、中海物业、绿城服务等，还有万科、保利、碧桂园、招商、龙湖、远洋、雅居乐等房企，均纷纷发力物业服务市场。

有统计数据表明，到2020年，国内住宅物业面积将达到300亿平方米，社区服务消费将超万亿元与房地产规模之争一样，物业服务的规模增长至关重要，以彩生活为开端，物业服务市场的兼并收购之战已经打响，规模之战持续进行中。而拥有房地产销售规模基础的大房企在物业服务市场的规模之争中，具备天然的优势。

1.3产业动态

1.3.1 远洋涉入产业地产：租售业务依然是主要收入来源

远洋集团准备涉入产业地产，并打算在原有业务格局下拓展成公司新的业务领域。在2011年，远洋集团以股权合作的方式在密云获取一个产业园项目，已于去年开始启动开发。

远洋集团在密云区的产业园区项目名为“远洋·云谷智能核心研发产业园”，这个产业园区纳入到规划在密云的北京数字信息产业基地，这个基地定位是智能制造核心研发，而远洋·云谷智能核心研发产业园主要规划引入高端智能制造前端企业。

远洋集团方面认为，公司拓展产业地产业务至少有三个方面优势：一是远洋集团已经形成了全国性布局，掌握了许多资源，跟各地政府关系相对融洽，在产业业务上优势明显;二是未来产业园区的招商引资上，远洋集团会与国内外知名的一、两家智能制造核心研发企业形成战略合作伙伴关系，通过龙头企业、技术服务平台的引入，带动整个产业园区的招商渠道和客户积累;三是远洋集团现在是多元化投资，对某些园区产业发展而言非常有帮助，产业地产业务也符合集团发展战略。

1.3.2 万科推进“东进战略” 产业园项目落户龙岗

从万科集团获悉，落户龙岗的万科星火ONLINE已经正式开园，目前园区签约率达到92%，交付率100%，开业率超过80%。该园区聚集了一批具有创新力的新兴互联网科技与文化企业，为龙岗区产业转型升级注入新动力。未来5年，预计实现产值75亿-100亿元，税收10亿，就业人口2500-3000人。

万科星火ONLINE是万科首个创新生态产业园项目，也是龙岗创新产业园区系列计划的重要组成部分。这是万科响应深圳产业转型升级政策、推进“东进战略”的重要举措。该项目总占地16万平方米，其中一期园区占地约8万平方米，总建筑面积约5.6万平方米。