瑞峰：东莞成交量价持续下滑 价格结构性下滑

一、导读

1、宏观环境：楼市调控效果初显  东城将打造金融商贸服务圈

全国：楼市调控政策出台以来，成交量方面：10月上半月全国主要的54个城市合计签约商品房住宅130944套 ,环比减少约7000套，一线城市北京、上海环比分别下调42%和16%；房价涨幅方面：10月上半月15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳，其中深圳和成都房价环比出现下降,降幅分别为0.3%和0.1%，其他城市房价也均明显回落,回落幅度在1%至3.8%之间，可见全国主要城市的房地产市场成交出现量价齐跌，调控效果初显。

过热房价得到遏制呈现走稳的态势，尚未出现房价大幅下跌的现象，目前市场处于正常调整中。因为政府调控的目的主要是打压投资投机性购房，保护自住和改善性需求，让住房回归居住属性。另外，政府的最终目标还是保持经济的稳定增长，防止房地产的大起大落对经济带来一些不利的影响,防止经济的波动，但房地产市场最终走势如何，还有待观察。

东莞：东莞东城政府提出“未来五年将全面加快现代化城市中心区建设，在推进新型城镇化建设上争先，建设产城融合的现代化城市中心区”目标。日前，针对目标开始一系列动作，为将“以鸿福东路、东莞大道、东城中路、东城大道为重点，打造金融商贸服务圈”。而环球经贸中心、中国电信大楼、鼎峰卡布斯、民盈山国贸中心等地标性建筑都将是东城未来打造高层楼宇建设，加快现代化城市中心区建设的配套目标。

2、新增供应：楼市供应快速回升至高位    刚需产品再成房企推货“新宠”

上周全市共有14个项目有商品房新增供应，其中住宅供应1992套，面积约23.62万㎡，环比上涨41%。从推货区域来看，住宅供应主要集中在滨海跟水乡片区，其中滨海片区三个镇区有新品加推，如厚街海逸豪庭推出108套别墅、虎门客天下花园推出396套洋房、沙田汇景御海蓝岸退出248套刚需洋房；水乡片区有道滘君汇半岛花园推出108套洋房、麻涌碧桂园十里江湾推出585套96-170㎡洋房；此外，石碣合信广场以及凤岗龙城雅郡作为新政后才开盘的两大纯新项目也在上周在房管局进行备案公示。从推货产品来看，刚需产品夺回主导权，上周70-100㎡的刚需产品供应854套，面积约7.58万㎡，环比上涨41%，主要是龙城雅郡、中信红树山等项目提供。

东莞房地产调控第二周，楼市供应快速回升至高位，一方面是因为新的调控政策中规定未拿预售证的项目不得提前预售，而已拿预售证的项目需在十天内公布房源信息，加上近期的严查，提前预售和捂盘惜售现象减少；另一方面东莞楼市依然处在超低库存下，虽然后市楼市走向未明，但购房需求依然存在，房企多采用小幅度加推新品试探市场反应。

从上周新拿预售证来看：中信红树山、碧桂园翡翠湾二期、碧桂园帕克诺雅、东田翠湖湾以及汇景御海蓝岸或将在近期上市。

3、成交量价：住宅市场客户观望情绪显现   非住宅市场环比下滑但相对仍较为火热

上周东莞全市住宅成交803套，面积约9.04万㎡，环比下降17%东莞新政出台后，住宅市场人气惨淡，成交连续两周下滑，主要原因是：1、新政后客户市场预期改变，观望情绪显现；2、限购限贷政策影响部分客户成交，部分客户失去购买资格；3、新广告法出台，房企及中介受到严查，营销手段受影响，比如部分展板及广告被撤和被勒令修改，营销活动较少，销售现场人气冷清。非住宅成交1367套，面积约6.48万㎡，环比下滑16%，非住宅市场环比下滑但仍较为火热，商务公寓、车位等成交处于高位运行，开发商回笼资金的渠道或企图转向非住宅市场。

4、成交价格：房价呈结构性下滑   买卖双方处于博弈期

上周东莞楼市住宅均价14784元/㎡，环比下降5%，房价虽然环比下滑但依然处于高位运行，主要原因是：1、成交价格环比下滑实际上还是受网签产品结构性变化影响，目前东莞住宅一手市场整体较为冷清，成交量主要为麻涌碧桂园项目所贡献，价格在10500元/㎡上下；2、目前供需矛盾仍然存在，加上东莞库存较低，市场竞争较小，开发商仍对市场较有信心，买卖双方处于博弈阶段，市场预期价格走向还待时间来揭晓。

松湖片区降价较为明显，主要是其成交项目以旧项目成交为主，低价签约，一定程度上拉低区域价格。