瑞峰：政策效应显现 东莞楼市降温已成定局

1.2楼市环境

1.2.1农地制度重大改革 所有权承包权经营权“三权分置”

在中央深改组审议通过两个月之后，中共中央办公厅、国务院办公厅30日正式发布《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》(以下简称《意见》)。实行农地所有权、承包权、经营权“三权分置”，这是继家庭承包制后农村改革的又一大制度创新。

 “三权分置”最大的突破就是放活土地经营权，在保护农民相应权益的同时盘活土地资源要素市场，有利于土地流转和规模经营主体的培育。此外，在经营权独立出来后，农民可以放心大胆进城，这也有利于推进新型城镇化。

为确保“三权分置”有序实施，《意见》提出，要扎实做好农村土地确权登记颁证工作，确认“三权”权利主体，明确权利归属，稳定土地承包关系；建立健全土地流转规范管理制度，完善工商资本租赁农地监管和风险防范机制，确保土地经营权规范有序流转；构建新型经营主体政策扶持体系；加快农村土地承包法等相关法律修订完善工作。

1.2.2  珠海：企业和个人竞买土地保证金不得低于起始价的50%

为促进房地产市场平稳健康发展，珠海市决定提高竞买土地保证金的比例，企业和个人竞买土地保证金不得低于出让起始价的50%。同时，采取“限最高地价、竞配保障房”的举措，抑制住宅用地出现高溢价率等情况。

珠海市发布《关于执行房地产市场调控政策操作细则的通知》，将经营性用地竞买保证金由原来的30%调整为50%。今后该市每宗住宅用地出让前，将由当地国土资源局牵头，会同市住规建局、市公共资源交易中心及辖区政府（管委会）共同对用地出让起始价（底价）及最高限价进行研究确定后，报请市政府审定。

珠海市规定，“招拍挂”出让的商品住房用地，在采取除了要求配建总建筑面积10%的保障性住房外，还将通过设置最高限价，竞配人才住房或公共租赁住房的措施。

1.2.3上交所债券新政：房地产公司债募集资金不得购置土地

10月28日，上海证券交易所向债券承销机构发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》(简称“《监管函》”)称，将对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类监管。

房企发债门槛采取4项条件+5个指标，四项条件：（1）境内外上市的房地产企业；（2）以房地产为主业的中央企业；（3）省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业；（4）中国房地产协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。五项指标为：最近一年末总资产小于200亿、最近一年度营业收入小于30亿、最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负、最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%以及房地产业务非一二线城市占比超过50%。根据将房企划分为正常类、关注类和风险类。

上交所在《监管函》中表示，房地产、煤炭和钢铁企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，发行人应就此出具书面承诺，监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况。

房地产企业公司债募集资金除了不得用于购置土地。《监管函》还要求，保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例应不低于20%，其他项目不低于25%。

1.4北京限房价竞地价试点地块：购买后5年不得出售

北京日前推出4宗“限房价竞地价”试点地块,市规土委昨天发布补充公告,进一步细化试点地块的竞买规则。4宗地块将来销售的商品住房不得捆绑精装修,购买后5年内不得出售。在限价方面,海淀区永丰产业基地的3宗地块平均销售限价为5.34万元/平方米;大兴区黄村镇的地块平均销售限价为5.58万元/平方米。为提升刚需自住房屋的质量,此次土地出让在价格之外还首次设置了“竞投自持商品住宅面积”和“高标准商品住宅建设方案”的竞买方式。

这4宗地块由市住建委、市级有关部门和属地有关部门共同会商确定销售限价。测算限定价格,以地块周边可比项目近三个月成交均价为基础。此外,大兴黄村地块周边地铁、商业等配套较为齐全,而海淀地块位于北部永丰地区,配套服务水平相对较弱。在限定价格测算过程中,考虑地块周边基础设施和配套服务水平等因素后,综合评定了各地块销售限定价格。