瑞峰：政策效应显现 东莞楼市降温已成定局

5、楼盘活动：房企推货热情上涨   4大项目进行开盘

经过20多天的新政消化，原本冷清的东莞营销市场有小幅回暖的迹象，房企营销活动逐步增加，房企开始试探市场。如上周借力“万圣节”为主题的楼盘活动纷纷出现，表现恒大翡翠华庭、恒大华府、保利中惠悦城、东城万达广场等项目皆举办相关的暖场活动应景，另外，样板房开始、明星活动也有所增加，表现在碧桂园park royal邀请马戏团表演，样板房开放，主推60-142㎡洋房；厚街万达广场邀请曾敏杰助阵厚海风情街开街；推50-120㎡商铺等活动。

房企推货节奏明显加快，拿到预售项目逐步进入开盘阶段，上周有4大项目集中开盘，是新政之后开盘量最多的一周。开盘的项目分别为：万科金域缇香（大岭山）推300套79-106㎡三四房，均价21500元/㎡，去化约8成，深圳客约占6成，东莞客户约4成；松湖豪庭（大朗）推210套82—134㎡洋房，均价19500元/㎡，成交约17套，深圳客占比9成以上；凤凰台（凤岗）推137套87-150㎡洋房，均价21000元/㎡，去化约6成，东莞客户占比8成，深圳客约占2成；霖峰壹山境（黄江）推112套79-99㎡洋房，均价23000元/㎡；去化约3成，深圳客约占8成，东莞客户约占2成。

从近期开盘项目得知：1、整体去化率明显偏低，客户转化率降低，部分前期认筹客户受新政或观望情绪影响，并未如期入市；2、开发商试探市场，从此前规模推货转向“少量加推”的方式，开盘项目推货在100套-300套之间浮动；3、临深片区深圳客占比有所缩减，但整体占比仍然偏高，仍是目前市场出货的主力客户；4、房企定价谨慎，趋向理性，开盘价格略低于市场预期。

6、土地市场：企石镇罕见地块出让  起始楼面地价为1350元/㎡

上周一宗面积约8万㎡的商住用地在东莞国土局进行公示，该地位于企石镇铁炉坑村，起始楼面地价为1350元/㎡，容积率小于等于2且地块规模较大，预计地块将建成居住环境较为舒适的别墅+洋房模式。

时隔三年多，企石再次出让商住用地，且地块位置与之前出让的碧桂园鼎峰城市花园、嘉宏锦城位居同一板块，位于东部快速干线板块，是近年来企石房地产发展的新区，目前仅有嘉宏锦城（11000元/㎡）在售，是东莞目前价格相对低洼处。此外，今年刚开通的从莞深高速在企石镇有出入口，未来规划又有东莞地铁R3起点站，可接驳莞惠线、穗莞深城轨等交通利好为地块增值；而地处东莞生态园区，规划上的利好也将提升区域的价值。总的来说，地块自身优质条件加上所处区域规划和交通上的利好，升值潜力巨大，其发展前景被开发商看好。

7、后市预测： 降温已成定局   楼市成交持续低位运行

东莞楼市降温已成定局，开发商主要开始以理性定价试探市场。预计随着政策效应的显现，近期楼市成交量或持续处于低位。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：成交量连续4周下滑   除2月外处年内低位