瑞峰：开发商抢滩年前冲刺供应活跃 成交连续两周回升

三、宏观经济政策环境

1.1经济环境

1.1.1人民币对美元中间价下跌83点 跌破6.91

中国人民银行授权中国外汇交易中心公布，2016年11月25日银行间外汇市场人民币汇率中间价为：1美元对人民币6.9168元，1欧元对人民币7.3017元，100日元对人民币6.1058元，1港元对人民币0.89179元，1英镑对人民币8.6131元。

人民币对美元走弱的主要原因是美元强势，尽管监管层启动中间价过滤机制，缓解了部分在岸市场汇价下行压力，但难改人民币承压的方向。

1.1.2产权保护顶层设计出台 70年宅地续期将有法可依

　11月27日，《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。意见在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题，作了说明和安排，明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。对于70年土地使用权到期后的处理, 意见尽管没有出台具体的内容，但特别重要的是，指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计。其中，意见的一个重点，就是要科学界定公共利益的范畴，防止将公共利益随意扩大化。同时，意见回应了农村“三块地”的改革，提出落实宅基地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产收益，能够使宅基地等原来的“死资产”在一定范围内流动，最后变成“活资源”。

1.1.3上财报告：31省财政透明度仅两省及格 全国得分有进步

11月26日，上海财经大学公共政策研究中心在上海发布《2016年中国财政透明度报告》，在对31个省(自治区、直辖市)财政信息展开调查后，研究计算得出中国财政透明度平均分数为42.25分(总分100分)。其中宁夏是财政透明度最高，为65.53分，江苏省财政透明度分数垫底，为23.71分。目前中国财政透明度总体得分还是很低，透明度得分为42.25分，意味着还有约58%的信息我们看不到。

根据报告，31个省份中超过60分(及格分)只有两个省份，分别是宁夏和湖南。高于平均分(42.25分)还有安徽、山东、山西、新疆、福建、辽宁、广东、黑龙江、上海、河南、北京、广西12省。目前财政信息公开广度与深度仍不够，信息公开的完整性和细化程度有待进一步提高，地区间与部门间在信息公开的形式与标准方面差距较大，公开的载体建设滞后、便民性不强，这些年一直存在的问题表明，政府部门对财政信息公开的法律意识和责任意识依然不够，有待进一步加强。

1.1.4首套房贷款利率有望纳入个税抵扣选项

个税改革正在提速推进，方案有望在明年上半年出炉。本轮个税改革以建立“综合与分类相结合”的税制为大方向，改革最受关注也是最核心内容之一的专项抵扣已经渐近破题，再教育支出或成为抵扣首选，首套房贷款利率也有望纳入选项。税改革总的原则是“增低、扩中、调高”。本轮个税改革的方向不再像以往那样仅提高个税起征点，而是走向“综合与分类相结合”的新税收体制。目前来看，将工资薪金所得、劳务所得、股份转让所得等部分资产所得纳入综合征税范围的可能性比较大。此外，再教育支出或成为专项抵扣首选，首套房贷款利率也有望纳入选项。

1.2楼市环境

1.2.1  北京自持商品房拟规定只租不售 自持期限70年

1月25日，北京市住建委就《本市“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》公开征求意见，提出自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致，即拟为70年。

征求意见稿提出，企业出租自持商品住房前，应对房屋进行全装修，确保满足居住条件，企业自持商品住房租赁活动实行市场化机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方按照市场水平共同商定。为保障租赁双方合法权益，自持商品住房出租也将纳入北京市房屋租赁平台管理，租赁合同须网上签约，单次租期不超过3年。 

1.2.2“长沙版”楼市调控出炉　加大供应严控“双外”购房

长沙市政府11月24日发布7条楼市调控措施，包括加大市场供应、严控“双外”购房等。这意味着长沙正式加入了全国楼市调控行列，展示了坚决维护房地产市场健康发展的决心。在增加有效供应方面，长沙市提出严格落实供地计划，适度加大住宅用地供应，适当提高经营性用地挂牌出让起始价，适度提高竞买保证金比例，加强对竞买保证金来源审查，缩短土地价款交付时间，强化土地供后监管，加强土地市场调控，确保土地供应有序。在打击投机炒房方面，严控“双外”(外省户籍、外省工作)在长购房。

“长沙版”楼市调控新政还包括：严格房价审查，严控预售网签，开展重点稽查，强化资金监管，曝光不良企业等。