瑞峰：水乡片区持续发力 成交量连续3周回暖

一、导读

1、宏观环境：风险较高的城市房价下降概率高   东莞与广深两地交通融合加深

全国：12月1日，国家统计发布数据显示，11月份PMI为51.7%，比上月上升0.5个百分点，延续上行走势，升至两年来的高点，经济增长趋稳的信号比较明确，四季度经济向好发展态势更为明显。

而11月30日，中国社科院发布《中国住房发展报告》提出本轮楼市运行形势集中体现为是市场回暖过程中的局部过热，全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险，整体风险最为突出的十个城市依次是：深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州，这些城市发生房价增速放缓甚至是房价下跌的情形概率极高。对于明年楼市的预测，市场将迎来一个短期调整期，总体将平稳回落；全国楼市销售或将有较大幅度下降；全国房价整体涨幅收窄，尤其一二线先前涨幅过快的城市回落更大，三四线城市则出现分化。

东莞：东莞与深圳、广州两地交通的对接进一步加深，从最新政府规划可知，凤岗、中堂、望牛墩皆有利好消息传出，表现在：1、凤岗规划预留三条轨道交通对接深圳，包括深圳轨道交通十号线、轨道预留通道四、深惠城际轨道交通线；2、中堂规划新增新派快速连接线、进园大道北段、增莞大道3条对外联系通道，新增中洪支线、三保路等区域性交通干道，并提出主要交通节点进行立交规划的要求；3、望牛墩提出以轨道交通为重点加强广州和东莞城区交通衔接。

2、新增供应：住宅新增量低位运行  预计中下旬或迎供应小高峰

上周东莞供应量大幅下滑，在低位上运行，共有10个项目新品加推，合计住宅供应1129套，面积约11.65万㎡，环比下滑46%。住宅供应主要集中在虎门碧桂园，批量加推94-266㎡洋房442套，面积为55784㎡，占比约为48%。从产品类型来看，莞城区新盘無双推出270套住宅公寓，是目前市场上较为稀缺具有70年产权的公寓产品；别墅以300-400㎡中大型户型为主，分别为大岭山镇莲湖山庄推13套313-537㎡独栋别墅和清溪镇金色半山推20套343-392㎡双拼、联排别墅。

非住宅供应方面，供应量有小幅回升，合计供应182套，面积约为2.8万㎡，环比上涨147%，其中高埗镇新世纪颐龙湾三期13号办公楼以整栋形式进行出售，合计面积为11674㎡。

从上周新拿预售证来看：晓月湖、汇景豪园、绿地大都会、金色半山、中信红树山或将在近期有新品入市，预计12月中下旬会迎来新一波的供应小高峰。

3、成交情况：成交量连续3周回暖  水乡片区依然为主力

上周东莞全市住宅成交1537套，面积约15.84万㎡，环比上涨17%，东莞成交量连续3周回暖，主要原因有：1、得益前3周供应的持续放量，刺激市场成交步入上升通道；2、水乡片区是主要支撑力量，片区签约占全市比例42%，助推量涨；3、新品集中网签，个盘效应明显，麻涌万科·珠江东岸、望牛墩恒大翡翠华庭、常平绿地大都会成交出色，成交套数皆在150套以上，3 个盘签约量合计达到43%，拉动整体成交持续回升。

4、成交价格：住宅均价14712元/㎡   环比与上周持平

上周东莞楼市住宅均价14712元/㎡，与上周持平，主要表现有：1、水乡片区结构性拉低作用持续；2、松山湖均价腰斩一半，主要受中集智荟园人才公寓规模签约的影响，其均价仅为7996元/㎡，直接拉低区域价格；3、开发商为跑量，尽快回笼资金，采用低于市场预期价格入市的项目有所增加，个别项目开盘价低于认筹期价格，则获得较好去货率。

非住宅方面，均价18336元/㎡，环比上涨42%，主要是东城民盈山国贸中心（21371元/㎡）写字楼产品所贡献。

5、楼盘活动： 房企推货节奏加快  “全新互联网+房屋直销平台”首战大捷

进入年终冲刺的关键时刻，房企推货节奏持续加快，上周开盘和加推项目共有5个。其中桥头满都·中央时代纯新开盘，推192套86-114㎡2-3房，均价约9500元/㎡，去货8成。在市场仍然冷淡的背景下，开盘取得83%的高去化率，畅销的原因是：一项目凭借中心区的地段、较为便利的交通、户型设计及智能化概念的植入等优势获得客户的认可度；二在营销手法上更值得一提的是采用优房超“互联网+房屋直销”的平台，利用其“一城三地”及线上线下的优势，为项目前期的宣传及蓄客造势及助力，是其取得畅销的重要利器 。

加推方面，横沥御河湾推124套93-98㎡洋房，均价8250元/㎡，去化约9成；寮步保利中惠悦城加推36套商铺，均价19563元/㎡，去化约8成；凤岗龙城雅郡推110套75-90㎡2-3房，精装均价2.5万/㎡，去化约3成；塘厦春晖国际城推20套7栋95-116㎡洋房，去化约3.5成。总体来看，临深片区去货率依然较低，主要受深圳客持续退潮的影响，片区成交难以有明显的回升。

新盘认筹方面，仅有一个项目举办活动，为石龙冠龙华府开放样板房并启动认筹，推88-135㎡洋房，认筹优惠3万抵98折。预计将在12月中下旬进行开盘。

6、土地市场：常平商住地本周竞拍 起始楼面价3060元/㎡

本周有2宗商住商服用地进入竞拍，其中1宗位于常平镇上坑村，出让面积约3.10万㎡，起始楼面地价为3060元/㎡，为常平区域史上起始价最高的地块，也是常平2015年至今首次出让的商住用地。从地理位置来看，地块位于环城路和东征路交汇处，1公里范围内有常平火车站、常平公园等城市配套设施，与相距2.3公里的东田翠湖湾二期（均价12000元/㎡）同处常平高新科技物流板块，拥有较好的交通资源，但周边配套有待完善。另一宗为东坑商服用地，为批发零售用地，出让面积为0.83万㎡。