天为地产：2017东莞楼市态势平稳 市场回归理性

六月面相：供应失衡，住宅房价高位回落

ü 东莞住宅市场延续2015年火热行情，2016年1月率先掀起火热的序幕，成交面积高达147万平，创历史单月新高；2月迎来宽松政策“放闸期”，2月和3月市场热度持续高涨。

ü 但伴随着3月底外围的深圳楼市进入严紧的调控期，遭受深圳楼市全面降温的影响，深圳客外溢势头明显减弱，市场观望情绪滋生和蔓延，4-6月东莞住宅市场成交开始下滑。

ü 作为对深圳客依赖性强的东莞楼市，自3月底外围的深圳楼市遭受3.25新政全面降温，市场观望情绪滋生且蔓延到东莞，尤其外溢的深圳客购房心态从之前的追涨入市到谨慎购房，本地购买力不足。

ü 开发商重新审视市场，定价理性回归，东莞住宅均价到达5月峰值，6月住宅均价回落至13518元/㎡，环比降幅4.85%。

七月面相：供应有所放缓，房价依然虚高

ü 受到东莞城市总规调整的持续影响，众多报建在建的项目面临规划调整，报建、施工、预售等均出现明显放缓。

ü 受制于供应量放缓，市场货量不足，成交量有所上涨但涨幅收窄，且稍低于今年的平均水平，同时，供需失衡关系拉升房价走高。

ü 深莞两地房价差依旧巨大，深圳客北上置业版图继续扩大，房价保持高位不下。

八月面相：地王不断，市场供应不足成交萎缩

ü 东莞控规进一步加严，项目拿证时间延长，一定程度影响房企推货的节奏。

ü 由于上半年市场的火爆，大部分项目提前入市，而控规加严导致供应出现阶段性放缓的态势；

ü 今年以来东莞房价和土价上涨过快，加上热点二线城市陆续出台紧缩调控政策，全国政策面转向活跃，东莞及东莞周边城市出台从严政策的预期加强，催生市场观望情绪；

ü 东莞楼市供需矛盾依然严峻，存量持续在谷底下运行，新增供应量为年内第二低，且集中在中下旬推出，8月份购房者入市可选房源并不多；

ü 深圳楼市相对前二季度供需相对低迷，价格保持平稳，项目定价相对“平民”，东莞价格优势被减弱，部分深圳客回流。

九月面相：供应暴增下需求加快释放，金九成色十足

ü 进入9月，东莞楼市迎来了历史上最火爆的推货热潮，据天为地产市场研究统计，尤其9月底多达16个项目集中推新入市，届时楼市供需两旺。

ü 在供应量暴增下，受地王效应刺激，大量投资需求以及自住需求加快入市，9月住宅成交创历史同期新高，金九成色十足。

ü 受9月地王潮刺激，房价上涨预期大幅升高，本地客投资欲望被激发并掀起新一轮投资热潮，同时本地客自住需求也明显加快入市步伐。而深圳客购房回归理性，观望情绪重，受东莞地王刺激不大，加上深圳部分项目理性定价，莞深房价差距收窄，促使部分深圳客回流深圳本地市场。

ü 从整体上看，本地客成交比例上升，深圳客整体成交有所下滑。