天为地产：2017东莞楼市态势平稳 市场回归理性

十月面相：十月“变脸”，市场速冻成交冷

ü 10月6日，东莞出台史上最严厉的楼市调控新政，实行限购、限价、限贷。由于政策调控较为严厉，部分开发商人心惶惶，客户观望情绪浓厚，市场进入调整期。

ü 开发商主要首先消化政策再重新调整推货节奏和策略，加上新政下新房预售证办理可能严格，房价备案制度费时费力会影响开发商营销节点；

ü 对比上半年的美好时光，新政带来的持续观望，很多开发商，甚至一部分代理公司心理准备不足，幻想何时回暖;

ü 对回笼资金的迫切要求，对观望现状的恐惧，迫使开发商追风优惠，更加刺激了消费者的观望情绪，何时才是底价？

十一月面相：成交“速冻”，市场热度骤降

ü 自新政出台后，住宅成交大幅萎缩，成交面积达45.9万平，环比下滑31.8%，同比下滑61.9%，创12年以来同期新低记录，受严厉新政及高位房价的双重效应下，市场热度速冻，购房需求被大幅压抑，持币观望情绪异常浓厚。

ü 进入11月，东莞楼市降温势头依旧不减，住宅均价也出现高位回落的现象，中高价的改善产品首当其冲，成交大幅缩减，结构性降低房价；

ü 麻涌、常平等部分“价格洼地”区域成交突出，而临深片区成交大幅降温，导致整体房价有所下滑；

ü 市场陷入浓厚的观望情绪，部分项目为提前冲刺业绩，已出现降价或减少涨价幅度的迹象。

ü 临近年底，开发商提前抢跑和加快入市步伐，全市住宅新增供应较大幅放量，但在新政效果的持续发酵下，市场成交依旧低迷，因此，在市场放量与成交降温的错位下，市场库存量有所回升。

十二月面相：年底会战，整体态势平稳

ü 开发商抢滩年前冲刺，供应活跃，项目批量推货，扎堆入市；

ü 新政经过两个月的消化期，对楼市影响逐步减弱，开发商主动推货打破僵持状态，试水市场；

ü 新开项目定价低于市场预期，开发商逐渐趋于理性；

ü 东莞营销市场暖场活动仍是主线，表现为业主答谢会、手工DIY、亲子活动、抽奖、美食等活动形式；

ü 部分房企为年底业绩冲刺也开始进行促销跑量，一口价、特价房、明星单位、低首付等促销活动也频频出现。

第四部分：后市展望

楼市调控总体持续从严。全国房地产市场依然呈现“分类分城施策”的主线，但从大环境来看，房价仍然过热或持续上涨的城市面临楼市追加调控可能性极大。

后市形势依然严峻。后市影响还是比较大，观望情绪持续，加上东莞二手市场以及惠州市场的分流，后市形势逐显严峻，尤其临深区域目前价格高位，客户观望存在，在深圳客投资退潮后，出货压力更大，因此理性定价才是王道。加上后市供应不断加大，整体需求减弱下库存持续回升，供求关系从现在的供不应求逐步趋向平衡，甚至出现供过于求的情况，建议开发商一方面理性定价，同时也要尽快抢跑，保证出货速度。

后市房价调整空间或超过10%。楼市调控政策一出，市场预期转变，近期带来浓厚观望气氛，预计成交出现明显萎缩。投资客受政策影响较大，改善需求受首付提高也会大幅缩减，买卖双方博弈加剧，最终导致价格下调，房价预计调整幅度超过10%。

城区近期供应紧张，房价坚挺，但明年放量，市场仍然有调整的空间。城区市场方面，截止12月底城区住宅库存量约为30万㎡，消化周期为3个月。近期供应依然紧张，房价仍继续坚挺。据天为地产监测显示，明年城区供应放量会加大，预计有金地、宏远、万科、融创等品牌房企项目在售，市场仍然有调整的空间。

明年主调是高位分化调整。目前市场处于政策消化期及观望期，市场买卖双方处于僵持胶着阶段，明年随着供应大幅上市，投资预期转淡而导致深圳投资需求减弱，而莞深自住需求则受到高房价抑制，后市需求不足，库存持续回升直至供求关系逐步趋向平衡；同时各大品牌房企冲刺新高的业绩目标，以价换量为王道。部分品牌开发商、货量充足有比较大出货压力的开发商、国企、低价地项目的售价会领降市场，率先理性回归，会带动整体市场价格回归理性，高位分化调整是明年的主调。