中原：2009东莞楼市大势疯狂 唯我理性（2009）

（5）供需面

从供应去分析，2010年全市商品房供应总量（截止2009年末存量、2010年潜在供应量总和）达到了1388.4万㎡，其中存量为586万㎡，增量为802.4万㎡。2010年全市商品房潜在供应项目共计171个，其中125个新项目，后续开发的项目46个。与2009年对比，可以明显发现全新项目数量大幅增加，后续开发的项目数有所减少，反映出2010年的东莞楼市进入新一轮房地产开发热潮，市场以消化增量为主，存量消化压力较小。随着2010年新增供应的陆续上市，后市的供应压力持续加大，供需状况有望从目前的供应偏紧逐步趋向平衡。

从需求去分析，一方面是2009年市场回暖需求集中释放，全年成交量高达592万㎡，已经超过了东莞每年正常的需求量，意味着进入2010年需求需要累积，成交整体上要呈现回落趋势；但另一方面，我们也看到2009年由于供应的结构性失衡，中小户型普通住宅供应持续偏紧，导致很多刚性需求得不到满足，这些需求在2010年还会持续释放；另外，我们对政策的分析是先紧后松，对东莞楼市短期有影响，但影响有限，短期受压抑的需求在政策放松后很快会释放出来；同时，由于开发商年度任务目标制定要高于2009年，在任务目标压力下有望加大市场营销力度，充分挖掘市场的需求，从而使得整体成交量不至于回落非常明显。

从房价去分析，必须对东莞目前的房价水平作出客观理性的评估。总体而言，东莞的房价在2009年的市场回暖增长比较平稳，涨幅比较合理。可以这样认为，2008年东莞的房价调整在经济危机的冲击下有点过头，2009年的房价上涨反弹其中有部分是修复房价跌过了头，让房价回归到合理的水平，同时也有部分涨幅反映的是跟随大势上涨，但这部分涨幅比较小。因而我们不要单看东莞的普通住宅均价从2009年初的5000左右涨到年末的5800，上升幅度计算有16%，剔除非理性下跌的空间，真正的涨幅应该在10%以内，是属于正常的增长水平。因此，东莞的房价在大势疯狂下保持一份清醒和理性，在大势调整时受到的影响也是有限，即使短期市场调整，东莞房价调整空间极其有限。

结语：

展望2010年，经济仍然持续复苏，而且预期比2009年的复苏势头更加明确。但不同的是，2010年的经济增长重点在于调结构，从目前中央对房地产的态度来看，已经从2009年的刺激消费和投资转变为稳定市场上来，原因是2009年楼市在政策的刺激下迅速回暖并出现部分城市房价过快增长的问题。中央的态度决定了2010年整体楼市的发展趋势，在稳定市场的目标下，政策调控将加大力度，从收紧信贷、加大税收、加大供应等方面调节市场供需，一方面是供应的持续加大，另一方面是需求的大幅放缓，高位运行的房价难免增长放缓甚至冲高回落，市场再度进入调整期。从国内A股房地产板块的表现来看，从2008年11月见底反弹、反转后，至2009年8月开始筑顶，在2009年12月初二次见顶，目前虽然没有确认这是阶段性顶部，但见顶迹象已经非常明显，受“国11条”政策调控的影响，房地产板块有望持续回调，一旦回调向下破位，顶部确立，楼市则进入新一轮的调整行情。股市中房地产板块的表现预先反映市场预期，其走势先行于楼市行情，目前股市的表现已经表明楼市调整趋势已经不可避免，高位运行的房价将开始出现回调。

相比较与2008年的调整，2010年的调整有着不同的外部环境和内部条件。2008年正值金融危机的巨大冲击，经济陷入调整，而2010年我国经济已经走出低谷，开始持续复苏；2008年调整市场的悲观情绪主导，2010年的调整市场情绪偏乐观；2008年的调整面临高位的库存压力，2010的调整面临的是库存的低位和持续增加的新增供应；2008年经济调整带来的是购买力的下降和消费投资意愿的下降，2010年经济的持续复苏加上通胀预期的加剧，购买力上升和消费投资意愿的持续回升。2008年高库存下是开发商的恐慌、出货意愿的增强，2010年库存低位使得开发商出货意愿相对不强。2008年货币政策是从紧的，经济通缩、出口大幅下降，人民币升值放缓，热钱流出大于流入，市场流动性紧缩，2010年货币政策有所收紧，但还是相对宽松的，在通胀预期、人民币升值预期下，热钱大幅流入境内，市场流动性较为宽裕；2008年调整来得比较突然和没有准备，投资资金大多高位套牢，2010年调整预期是有的，同时投资客大多在2009年趁市场回暖套现离场，套现的部分投资资金势必等待机会重返楼市或寻找其他投资方向。

综合评估，2010年的楼市调整具备以下特点：成交量同比2009年会下降，但好于2008年；高位运行的房价存在回调空间，但很难出现2008年的深幅回调；一线楼市投资资金仍然较为活跃，但流向发生变化，同时操作周期延长；二三线高位运行的楼市投资资金更多处于观望，等待房价调整再度出手；库存经历低位后逐步回升，整体供需状况由供应偏紧趋向供需平衡；东莞刚性需求仍然持续释放，房价处于相对低位，在消化政策短期的影响后市场继续平稳增长；政策预期先紧后松，楼市表现先抑后扬，供需在上半年表现平抑，下半年有望逐步放量，房价经历短暂调整后恢复平稳增长。开发商2010年业绩目标普遍高于2009年，目标任务压力较大，出货意愿相对较强，在卖方积极主动的情况下，市场需求有望得到更加充分的挖掘，预计整体成交量同比2009年虽然呈现下降趋势，但回落幅度有限。