中原：2009东莞楼市大势疯狂 唯我理性（2009）

“国11条”对市场影响预期是比较大的，主要有四个方面：

1、政策的调控力度很大，多部门制定细则将延长市场观望期。

“国11条”非常系统全面，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年中国房地产政策基调和架构。政策调控执行涉及各个政府部门、规定涉及房地产开发经营各项环节、影响波及各级市场。接下来各中央部委将陆续制定细则并落实到各级政府相关部门执行，这个过程时间较长，从政策出台到落实这个过程中无疑延长了市场观望期。

2、预期调控效果明显，整体成交量明显萎缩，高房价预期冲高回落。

在这个政策基调下，房地产市场则更多表现为消费属性，市场以刚性需求为主，而且是以首次置业为主，首付的提高在针对投资、投机需求的同时还针对改善型置业需求，如果市场需求主力主要为首次刚性自住需求，改善需求、投资需求、投机需求等都受到平抑的话，意味着市场的成交量将大幅下降，随着2010年市场供应持续增加，供应压力将越来越大，同时作为房地产开发商由于经历过2008年的市场调整，一有风吹草动反应要比2008年要快，因此综合而言，这次的高房价将面临着较大的调整压力，高位运行的房价难免出现冲高回落。

从国内A股房地产板块的表现来看，从2008年11月见底反弹、反转后，至2009年8月开始筑顶，在2009年12月初二次见顶，目前虽然没有确认这是阶段性顶部，但见顶迹象已经非常明显，受“国11条”政策调控的影响，房地产板块有望持续回调，一旦回调向下破位，顶部确立，楼市则进入新一轮的调整行情。股市中房地产板块的表现预先反映市场预期，其走势先行于楼市行情，目前股市的表现已经表明楼市调整趋势已经不可避免，高位运行的房价将开始出现回调。

对于一线城市而言，房价普遍处于高位，回落的趋势比较明显；而对于二三线城市则调整空间相对较小；具体到东莞市场，由于整体房价在2009年市场回暖中反弹较为平稳，市场调整的空间更加有限，从技术面上去分析，此轮房价调整幅度约为2009年房价上涨空间的30-50%。据东莞中原地产研究部的数据显示，2009年初东莞普通住宅均价为5000元/㎡左右，至年末普通住宅均价约为5800元/㎡，据此分析，2010年东莞普通住宅均价的回调支撑在5400-5500元/㎡，经历充分调整后预计将逐步重拾升势。另外，细分到各种档次的物业，房价调整分化明显。大户型产品受政策影响较大，房价原本上涨过高过快，因而调整压力和调整空间较大；中小户型普通住宅适合刚性自住需求，依然受到政策鼓励和支持，房价调整压力较小，调整空间有限。小户型公寓主要针对投资需求，政策出台后，投资入市门槛从首付2成增加到4成，大部分投资客将陷入观望。

3、一线城市投资资金流向发生改变，操作周期延长；二三线城市投资资金大多处于观望，部分中长线资金主要追随城建投资热点。

一线城市的投资资金经历2009年的市场回暖，特别是年底二手房成交大幅放量，说明大部分资金基本套现，这些套现的投资资金在2010年势必重新寻找投资机会，因此资金流向或将放弃高位运行的住宅，而转而流向其他渠道。从目前的分析来看，这些投资资金主要有三个流向：在2010年的宏观经济发展趋势下，城建投资热潮持续进行，旧房拆迁改造如火如荼，其中这些旧房物业将受到投资资金的青睐，资金预期明显流入这个市场，但这些旧房拆迁日程存在时间上的不确定性，因而这些投资资金的操作周期整体上有所延长，从之前的短线投机逐步转为中线甚至中长线。另外，2010年国家将继续扩大内需，目前已经批准三家金融消费公司试点，这有望拉动国内消费，从而带动商业的兴旺，因此，商铺投资热在2010年也是可以预期的。再者，一线城市的投资资金套现后，另外一个流向就是周边的二三线楼市，这些城市较低的房价在城市发展一体化的大趋势下，投资价值逐步显现，但由于二三线城市二手房交易时间较长，制约了短线投机资金，而中长线的投资资金则有望流向这些二三线城市。

二三线楼市目前大部分均处于高位运行态势，投资资金大多在政策调控时期处于观望，但部分中长线投资资金或会追随城建投资热点，同时出手一些房价定价较低，投资价值较高的物业，但这些资金占市场成交的比例较低。整体而言，投资资金更多是观望，而改善型置业者则等待信贷的重新放松而延缓入市。