中原：2009东莞楼市大势疯狂 唯我理性（2009）

后市展望：

在过去的三年中，房地产市场大起大落，市场瞬息万变，对于市场趋势的把握难度变得非常大，导致市场参与各方始料不及、无所适从，很难踏准市场节奏。影响市场的因素众多，经济面、政策面、资金面、消息面、市场面等等，很多因素是不可控的，无法确定的。2007年房贷新政的出台楼市应声回落、2008年全球金融风暴的来袭导致全球经济调整、2009年政府的政策救市令市场迅速回暖并快速反弹或反转、美元的持续贬值使得大宗商品和能源资产的价格快速上涨、国内信贷释放天量引发通胀预期等等。从中可以发现，影响房地产市场的主导因素已经从国内经济转向国际经济、从供需转向政策、从消费转向投资甚至投机。受此综合影响，市场波动的周期大大缩短，市场处于大幅动荡起伏的格局。展望2010年，经济面、政策面、资金面、消息面、供需面都将有所变化，如何把握后市的发展，对市场参与各方都是一个难题。市场虽然是不可预测的，但作为专业的研究部门，东莞中原地产研究中心尽量综合各方数据和分析，对2010年的东莞楼市发展大方向作出初步的判断，仅供参考。

（1）经济面

首先，从全球经济看。目前全球经济处于缓慢复苏中，美元经历较长时间的持续贬值后出现强劲的反弹，背后主要由于美国的就业率意外上升所致，说明美国经济也开始出现复苏迹象。随着2010年美国经济的持续复苏，消费需求有望出现明显反弹，为我国的出口回暖带来强有力的支撑。在2009年出口形势严峻，我国主要靠投资和消费拉动经济仍然保持较快的增长，中国经济在这一轮全球金融危机中复苏表现较为强劲，2009年“保八”，2010年政府将继续维持经济平稳较快增长，如果2010年出口形势在国外需求反弹的情况下有所好转，则我国经济复苏的基础将进一步巩固，复苏势头将更加明确。同时，2010年初国内首批3家消费金融公司已获得中国银监会同意筹建的批复，这3家公司将分别在上海、 北京和成都三地率先试点。消费金融公司的推出，有望刺激拉动国内需求，消费增长预期也将成为2010年经济的重要增长点；另外，加大投资保增长同样是2010年经济增长的重要支撑，随着2009年城建投资热朝的启动，2010年民间投资有望得到激活和拉动，投资高增速增长可以预期。在出口、投资、消费三驾马车的并驾齐驱下，2010年整体国民经济增长的数据将会超过预期，市场信心将会大增，市场的消费和投资意愿的会持续增强。

对于东莞而言，2009年GDP增长率预计5.3%，在国外需求反弹的情况下，从2009年底开始，很多企业的订单明显增多，东莞的出口额数据同比增长也开始转正，可以预期2010年的出口形势相对比较乐观，回暖迹象明显；另外，城建投资方面，由于2009年扫清了很多拆迁赔偿的障碍，2010年很多项目有望快速启动，包括三旧改造、交通、市政工程及配套、学校等方面，投资增长预期比2009年要快；消费方面，文化产业成为新的经济增长点，预计整体消费平稳增长；综合而言，2010年东莞经济随全国经济复苏的后也逐步进入复苏阶段，经济的复苏带来的是外来工的回流、外来投资客对东莞的重新认识和价值挖掘、房租租金的回升、空置率的降低等等，加上居住证的推行落实，新莞人的归属感有望增强；三旧改造等城建投资持续进行，一方面使得城市形象得到提升，同时也释放出很多住房需求；另外，浙江温州商会也在2010年初正式成立，这对东莞经济和房地产市场无疑都是利好。上述这些都构成了对2010年东莞楼市在经济方面的利好支撑。