中原：2009东莞楼市大势疯狂 唯我理性（2009）

（2）政策面

早在2009年的11月27日，中央政治局召开会议，分析研究2010年经济工作，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；同时在12月5日-7日召开的中央经济工作会议则进一步明确这个政策基调，但深入分析，可以发现这个“双宽松”政策事实上是外松内紧，出现了较为明显的收紧迹象。如财政政策方面，中央经济工作会议强调突出财政政策实施重点，加大对民生领域和社会事业支持保障力度。货币政策方面，会议对信贷增长速度提出了明确要求，要求“把握好货币信贷增长速度”。 另外，投资政策则明确提出，“要保持投资适度增长，重点用于完成在建项目，严格控制新上项目。”因此，从政策动向来看，2010年的宏观经济政策出现收紧迹象，受此影响，股市在2009年12月份开始出现调整，成交量明显萎缩，投资者观望情绪大大增加。

2008年第4季度，在全球金融危机影响最大的时候，我国出台了一系列刺激经济保增长的措施，同时为了稳定房地产市场政府也出台了相关政策刺激房产消费和投资。在市场消化利好政策后，房地产市场进入2009年初即开始触底回升，刚性需求集中释放，成交量大幅放量，房价紧跟其后逐步回升并持续反弹，在通胀预期下部分一线城市投资、投机需求再度活跃甚至疯狂，房价快速增长，加上2009年末，受二手房交易优惠政策年底到期二手房交易进一步活跃，“搭末班车”的恐慌性购房进一步推高了房价，最终导致房价并非只是反弹，而是实现了“V”形反转，部分城市房价一度超过2007年峰值，远远脱离普通购买力，高房价的民间呼声越来越重。

无庸置疑，房地产市场的回暖在国家经济实现保增长、扩内需、惠民生的目标上发挥了重要作用，但随着房地产市场的回升，部分城市出现了房价上涨过快等问题，已经引起了中央高度重视。

从12月7日开始，中央对房地产市场的政策调控逐步加强和明确，政策对楼市的调控信号持续释放。

12月7日，2009年中央经济工作会议给明年的经济走势和楼市风向定下了“基调”:继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，积极稳妥推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制等；12月9日，国务院常务会议决定“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”，意味着今年二手房转让营业税优惠政策终止。政策意图很明显，就是打击投机需求，平抑投资需求，房地产政策微调露出苗头。12月14日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，其中明确提出继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。具体还提出了四项措施：一要增加普通商品住房的有效供给。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。”。这是14日召开的国务院常务会议后，推出的第一个具体调控措施。该措施统一提高了开发商拿地的首付款，资金压力有所加大，一方面可以遏制部分炒地、囤地行为，同时也可以促进开发商加快开发进度，加快楼盘销售，回笼资金。达到“国四条”中增加普通商品房的供给的目的。

12月22日，财政部和国家税务总局联合下发通知，明确规定了二手房营业税征收细则。通知规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。通知下发后，对于二手房转让营业税的征收并不是人们之前所猜想的普通住宅未满五年按全额征收，而是按差额计算，整体来说截至“国11条”出台前，政策调控较为温和，对市场影响效果不明显。

2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，简称“国11条”（下同）。“国11条”包括五个方面，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任等五个方面进一步加强房地产市场调控。“国11条”共有11条具体措施，具体包括：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。加大差别化信贷政策执行力度。继续实施差别化的住房税收政策。加强房地产信贷风险管理。继续整顿房地产市场秩序。进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。加强市场监测。力争到2010年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。加大对保障性安居工程建设的支持力度。进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。

政策调控是系统性，全面性，执行涉及各个政府部门、规定涉及房地产开发经营各项环节、影响波及各级市场；同时政策在土地、税收、信贷等方面体现了“有保有压”的差别化政策。其中对市场影响较大同时市场反应较快的政策主要有：

对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。

金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。

住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。

要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。