中原：2009东莞楼市大势疯狂 唯我理性（2009）

（3）资金面

从2009年11月27日中央政治局召开的会议看，2010年的经济政策主调是保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。但从2009年12月5-7日的中央经济工作会议精神分析，双宽松的政策明显出现收紧迹象。特别是由于2009年末CPI数据的转正以及超预期的出口数据使得通胀预期加剧、人民币升值压力骤增，央行从年初开始着手收紧流动性。1月7日三个月期央票发行利率上调、12日上调1年期央票中标收益率；12日晚间，央行宣布将于1月18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行自2008年底宣布实施适度宽松货币政策之后，首次上调存款准备金率。种种迹象表明，经历2009年大规模的信贷增长后，2010年的货币政策相对收紧，同时从近期出台的房地产相关政策来看，银行对房地产的开发信贷和个人住房投资信贷也明显收紧。特别是二套房贷首付4成的规定使得投资需求大大平抑，甚至改善型的需求也受到抑制。金融地产，金融在先，地产在后，银根的收紧令房地产市场的资金面明显收缩，资金推动型的房地产市场难免出现波动，随着成交量的持续回落，房价调整压力加剧，最终高位运行的房价预期冲高回落，进入重新调整。

东莞作为二线城市，在2009年中房地产投资需求比重较低，房价处于相对低位运行态势。作为地方银行而言，面对中央的差别化政策精神，预计政策在东莞落地后先紧后松，银行的信贷在短暂的收紧后将逐步放松，同时由于外资、外来银行的陆续登陆东莞，银行间的竞争越来越激烈，银行放贷的冲动和意愿都比较强烈，这样就决定了东莞楼市在资金面上依然维持比较宽松的状况，支撑东莞楼市的平稳发展而不至于出现大的波动。

（4）消息面

短期而言，来自媒体的报道更多集中在房地产的政策调控出台、细则、落实、执行，同时在政策收紧下市场的成交量下滑，房价增长趋缓或开始出现回落等等方面，市场也需要逐步消化政策的调控。因此，从短期来看，预计市场将进入观望期或者政策的消化期。但在政策未明朗前，将会促进部分改善型需求、投资需求的出手。当政策细则出台、明朗、落实、执行后，市场预计真正进入观望，在充分消化政策对市场的影响后市场才会进一步明朗。

房地产市场受政策调控影响再度进入调整，但东莞市场有着自身明显的特点。房价处于相对低位运行，投资需求比例低、不是政策调控的对象，同时东莞的刚性购房需求仍然比较旺盛。政策调控所带来的短期调整，刚性自住的普通住房需求仍然有着较强的释放需求，因此项目营销主要以价格促销及成熟的生活配套作为卖点，调动消费者的入市积极性。随着东莞经济的进一步复苏，预计东莞楼市的政策调控也逐步放松，改善型及投资需求将集中释放，经历调整的大户洋房价格调整到位，而展望后市的市场形势，大户型非普通住宅的供应日益减少，消费者和投资者受此引导，入市积极性会大大提高；投资需求则受到通胀预期的影响，加上东莞城建投资热潮热点频现，同时随着信贷的逐步宽松后出手的积极性也会大大提高。

2010年影响东莞楼市的主导因素更多是东莞经济的增长，随着经济的不断向好，支撑楼市向上的动力将会减缓政策调控给楼市带来的调整压力。因此，可以预期，2010年东莞楼市的消息面一方面有来自一线城市的高位调整利空，但也有本土声音传递出东莞经济的持续复苏向好。同时，随着东莞城建投资热潮的持续进行，众多项目的上马启动，加以媒体的炒作，各房地产板块随之升温，片区的价值得到充分挖掘，消费者和投资者的购房积极性受到鼓舞，需求持续释放，低位运行的房价更多是呈现平稳向上的发展态势。