中原：5月东莞住宅楼市成交依然冷清 预计6月或有所上升

（六）库存供应状况

住宅库存消化周期加速拉长，供过于求格局逐渐显现。

4.10新政后，市场观望浓厚，实际成交量持续冷清，5月住宅库存量快速走高，据东莞中原研究部数据监测，2017年5月份东莞全市住宅库存面积约437.07万㎡（合计36922套），按面积环比上升10.44%，同比上升30.83%，消化周期迅速拉长一个月，供过于求格局逐渐显现。

洋房和别墅消化周期不断拉长，公寓消化周期仍然保持低位。

从物业分类来看，5月底洋房、公寓和别墅的库存量分别为285.49万㎡、52.55万㎡、99.03万㎡，消化周期分别为6.3个月、8.0个月、12.5个月。受限购限贷影响，洋房和别墅成交整体持续低迷，消化周期不断拉长。尽管商业公寓不受新政影响，成交依然保持不错的热度，但由于公寓新增放量较大，供应节奏快于消化速度，库存快速走高，消化周期也随之拉长了1.2个月，但仍然保持在历史低位水平。

（七）后市展望

● 经济：内需走弱以及受去杠杆影响，经济放缓压力加大。

5月财新制造业PMI由4月的50.3%跌至 49.6%，2016年7月以来首次跌破枯荣分界线，不及50.1%的市场预期。加上供需两端价格大幅回落，也预示着需求可能走弱，尤其内需下降预期增强，预计工业生产增长将出现回落。此外，去杠杆也导致更多资本外流，进一步影响到经济，经济放缓压力加大。

● 政策：楼市调控压力不减，预计调控政策继续层层加码。

今年以来，房地产市场调控力度持续加大，不仅出台调控措施的城市个数增多，调控在一些城市的力度也在加码。目前，调控成果已经初步显现出来。但是据2017年4月70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，与3月相比，4月70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市仅有8个，持平的城市有4个，上涨的城市达58个。部分一二线城市房价仍然上涨，楼市调控压力不减，跨区域联动打击炒房炒地的现象或增多，预计6月调控政策继续层层加码。

● 资金：银根缩紧以及美联储加息预期增强，房地产市场资金流动性收紧。

5月期间，随着海口、武汉、南京、河北等城市调控政策层层加码，在此背景下，市场加快调整，银行也迅速跟进调控，多地银行开始严把“钱关”收紧房贷，部分银行加强贷前审查、放款时间延长，甚至对二套房或二手房停止放款。预计接下来银行风险管控的趋势明显，东莞各行信贷收紧预期持续增强。

5月美国非农就业岗位增长仅13.8万，因制造业、政府和零售业就业岗位减少，市场原本预估增加18.5万。尽管就业岗位增幅远逊预期，但不一定会影响美联储6月加息。而05月31日通胀数据更是助推6月加息预期升温，或加剧中国资本外流,进一步导致房地产市场资金流动性收紧。

东莞市场：

● 供应：房企积极推新冲刺年中业绩，新增供应活跃放量。

自4月下旬开始，许多项目尤其新盘都在紧锣密鼓地蓄客，本来预计5月入市的部分项目考虑客户储备量未及预期、工程进度慢等因素已延迟至6月开盘，6月又是房企们年中业绩冲刺关头，预计推新的项目会比较多，尤其品牌房企旗下的项目很有可能持续加推。据东莞中原研究部监测数据不完全统计显示，分别有新鸿基·珑汇、万科中天城市花园、南部湾万科城、保利锦城等20来个项目开盘或加推，新增供应活跃放量，有可能是新政后首波热潮。

● 量价：预计6月实际成交量上升，价格松动现象或逐渐增多。

5月传统旺季遇冷，许多项目认购成交依然较弱，又从端午节假期楼市人气回升明显乏力看出市场观望情绪浓郁，预计限购下6月客户观望依然较浓，市场成交受阻。但由于6月许多房企积极推新冲刺年中业绩，新品供应大幅放量有助于刺激刚需客加快入市，激活市场成交，预计6月实际成交量会有所上升。至于回升幅度大小，开发商合理定价仍是关键。

价格方面，由于内外有效需求不足，市场持续低迷，价格下行压力较大。部分开发商迫于资金回笼压力，可能会在价格上稍做下调，接下来市场中价格松动，降价促销现象或逐渐增多。

● 对开发商建议：适度让利尽快跑量，资金回笼宜早不宜迟。

由于大部分深圳客失去在莞购房资格，目前许多项目拓客策略回归本土，已有较多项目开始跨区域深挖客户，随着后市供应逐渐放量，跨区域抢客战将更为激烈。同时，近2个月深圳新房成交量有所上涨，势头走好，反映深圳客逐渐回流深圳市场，且东莞二手房以及惠州市场分流作用也比较大，东莞新房市场压力重重。银根逐渐缩紧，资金回笼压力进一步加剧，建议开发商们合理定价或适度让利尽快跑量，资金回笼宜早不宜迟。