中原:新增供应有所趋紧 成交量在上行中波动调整

一、 一周楼市观察

新增供应有所趋紧，成交量在上行中波动调整。

本周商品房总供应面积为4.94万㎡，供应套数为349套，供应的普通住宅项目有：中信•森林湖三期、中惠•沁林山庄二期。

本周商品房成交总面积6.28万㎡，环比下降18.44%，同比下降52.77%，合计766套；其中住宅成交了5.42万㎡，环比下降13.34%，同比下降55.33%，合计519套，日均成交仅有74套；非住宅成交面积为8554万㎡，共247套，成交套数重新站上200套以上；商品房整体在上行中波动调整。

“以价换量”项目出货理性，整体均价出现回调。

本周东莞市普通住宅成交面积约4.89万㎡，成交套数504套，成交均价为6530元/㎡，环比下降3.67%，上周价格下降主要有以下几个原因：一是出货量排前十名的项目在价格上除个盘由于成交单位不同价格坚挺外，其余项目成交价格都有所下降，并且价格下跌项目成交也叫理性；二是成交量多的项目成交价格在5000-6000元/㎡是主力。上周签约量较多的项目有：精英世家5482元/㎡，47套、万科城五期5538元/㎡，27套中信•凯旋国际花园二期6018元/㎡，26套，益田•大运城邦一期8186元/㎡，20套、城蕊首府5348元/㎡，17套等。

市场以消化存量为主，预计八月中下旬新推货量将逐步增多。

从上周六、日市场来看，市场营销活动高调进行，各大开发商根据自身项目工程进展及销售节奏的不同，而推出了各式花样的现场暖场活动。新项目和加推项目的市场前期预热活动以及新政后老项目持续的各种促销优惠活动，但市场上上周推货项目较少，主要是以消化存量以及蓄可为主，预计随着“金九银十”的逼近，8月中下旬市场上推货量会逐步增多，开发商的广告和营销力度会有所加大，为“金九”的到来渲染气氛。

住宅成交在5-6万㎡调整，非住宅中车位成交重打头阵。

根据东莞中原研究部数据监测，商品房成交量从7.19-8.8日连续三周都在6万㎡以上，上周成交量为6.28万㎡，环比下降18.44%，成交量有上升迹象，但是突破不明显。住宅方面成交回归平淡总成交5.43万㎡，价格下调项目出货理想；而非住宅方面单边增幅明显，在住宅市场持续低迷及无新货供应情况下，开发商加大非住宅供应量以弥补资金回流，从成交量来看效果还是很明显；尤其是个盘如：希尔顿广场车位成交111套，成交放量，因此商业地产的开发和投资热在住宅市场政策调控下逐步升温，后市商业地产有较大的发展机会。上周南城的精英世家由于前期做了一些暖场的活动加上价格也做了些调整，以47套的签约量占据第一名，第二、三名分别是万科城五期，27套、中信•凯旋国际花园二期，26套，但是其成交都在30套以下。上周普通住宅成交在10套项目有13个，环比上周有所增加，但是价格方面有7个项目分别有不同幅度下跌，2个项目不变，4个项目价格有所上扬，因此对整体价格拉低也起到很大作用。

房地产调控决心一如既往，银监会再次重申“第三套房贷”。

最近一段时间的“焦点”是8月8日，针对前段时间部分城市第三套房贷出现松懈流言盛传当行，银监会再次出手口头通知要求严格执行第三套房贷政策。为此，北京市原来个别“网开一面”的银行网点日前已全部停办了第三套房贷，而更多的消息来源显示，上海、深圳和杭州，业已与北京采取同一步调，对第三套房贷实施全面关闸。此次银监会“口头通知”的时机无疑值得思考。一方面是有驳斥市场流言蜚语之意，但更大的恐怕还是在于，近期全国各地、尤其是一线城市的房地产市场突然不约而同地再度回升，谨防投资客在价格下调期重返市场。因此监管层对于房地产市场的调控决心一如既往，而不会因为经济形势或者其他变量而随意改变，下半年政策方向降以细化和重申现有政策的深入实施为重点，整体调控政策基调仍趋紧。