08年最大问题就是下滑速度太快,如果降到7.8%,仍然是第一位的,不会出现大风险。但是如果下滑速度过快,会影响明年。08年是极其困难的情况下,加了4万亿,好不容易把杠铃举到头上。最怕就是不是一个台阶一个台阶往下走,就是三五个台阶往下跳的情况。
通胀压力减弱,但未消除,因为7月份CPI是3.3%,是一个负利率状况,如果连续三个月,央行就会采取信贷调整措施。多数投行都估计今年全年CPI是2.9-3之内,不会出现大的通胀。
从目前看,供不应求的产业还是占多数,只有粮食在各种灾难因素下出现上涨。而CPI中粮食占主要成份太多,所以导致短期内仍然会维持一个通胀上涨的压力。
第三,我们看到房地产运行实际上在高位,但是已经进入了下行通道。下行通道会比较明显在后几个月充分显现出来。从投资到资金、销售、信贷、土地,可能会比较强烈反映出来下降趋势。
第四,预期供求关系改善,库存上升,上半年未销售的库存是1.9亿平方米,这是历史高位。如果按照这样,今年估计超过2.5亿甚至3亿库存。库存量上升意味着推出量的加大,未来价格竞争会加剧,而且价格竞争在局部地区显示的更加明显,因为我们供求在地区之间是不完全平衡,从总量看,去年9月份开始增加投资和新开工。
在4月份新政出台会担心房地产业因为新政出台而拖中国宏观经济后腿,昨天也讲了房地产占2个点的GDP,可以不要他,如果不要他,从年初12%降到10%,但是如果房地产影响到其他行业,比如钢铁、水泥、建材,如果把这些行业都拽下来,那就不是两个点了。如果把60多个相关产业GDP也拉下来,对中国GDP就会产生影响。
第一,结构性矛盾越来越越突出。这表现在原来房价就比较低,土地比较宽松的区。100个城市,三四城市土地供应接近100%,二城市供应接近增长30%,一线城市只完成30%,大约缺70%。比如北京其中83%是保障性住房,商品房只完成接近22%。结构性矛盾越来越严重。土地供应量并没有缓解部分地区严重的供不应求的情况。
第二,高档住宅下滑严重。在价格控制的情况下,我们出现了一个价格假象。在成都8000元以上房子卖不了多少,但是如果把价格调到6000元,可能迅速卖光了。冯仑把它叫砍头政策。比如在北京1万多的房屋销售在迅速增长,而且增长很快。
第三,重点城市土地奇缺。资源配置问题在历史就存在,过去土地计划一直按照人口或者户籍来进行计划,但我们在中部、西部地区很多省份是人口输出向东部地区集中,而东部地区是大量人口输入的城市,导致资源配置错配。
第四,下滑趋势愈加明显。原来以为在“国十条”出现后出现,实际上从7月份比较明显,我们估计8月份趋势更加明显,也许投资下降会超过10个点。从数据上分析,下半年总的供应量会增长50%,但是我们预计销售会少于上半年。
开发商最希望看到的是价格不降,而是销售回升。
上半年完成3.9亿平方米销售量,如果小于上半年,全年预计在8亿平方米左右。我们比09年要下降15-20%,虽然销售额在增长,但是销售面积可能远远低于2009年,这是按目前情况来看,但是可能会出现几种不同的情况。
昨天晚上就问这个事,到底会出现什么情况,大概有四种情况,一个是价格下降,这个时候销售回升。因为价格下降带动销售回升。
另外一种现象是价格下降,而不回升。价格下降,不表示回升是必然和一定的。第二种情况是价格不降的情况下,也会出现两种情况,价格不降,销售也回升,这是最好一种情况,对开发商最好,对国家也最好。因为价格没有出现大幅度下降,税收就不会出现,经济上就不会出现大的滑坡,但是销售会增长,会拉动中国经济。
另外是价格不降,销售也不回升。出现一种僵持局面。政府最想看到的就是价格下降,销售回升了。而政府可以接受的价格不降,但是销售回升。只要销售回升大概都是政府可以接受的。
2023-11-03 12:00
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