钟伟： 中国房地产业的病根在于政府的财政体制

　　长期是量稳价升。

　　过去10年，00年到2009年，房地产行业销售金额每年增长不到40%，约38%，投资增长每年约27%-28%，销售面积每年增长大约20%，这业预示着过去十年，三线以下城市商品房价格累计涨幅120%-150%。。

　　一线城市，商品房价格涨幅可能300-400%之间。既然这样的话，房地产行业开工面积、竣工面积、销售面积、土地储备面积这些规模上的指标的高速增长期已经过去了，我不认为施工面积最终在未来十年会超过比目前大20%水平。

　　将来长期的角度来看，未来的4年到10年之间，房地产行业主要特点是销售面积是非常平稳的，但是销售金额和投资仍然稳步增长。房地产行业从一个领先于中国经济增长的行业逐步调整为和中国经济增长几乎同步的行业。也就是说房地产行业不再是领先型的产业，而是和国民经济同步型的产业，这是我们对房地产短期、中期和长期的判断。

    这几个月房价走势怎么样？到底政府想做什么？

　　在目前情况下，如果没有加任何新东西的话，在第四季度开始，大概国庆后这段时间我想交易价格还是平稳的，但是交易量复苏会比较明显。

　　我们估计今年全年大概交易量、销售面积比去年下降15%，但是销售金额只下降5%左右。

　　现在价格体系统计上有一个问题，像范总讲新盘入市，统计上看的并不明显。房价只统计70个大中城市，没有统计300个地级市和2800个县，只统计一线城市的新房。

　　整个情况我觉得到四季度应该是成交上升、价格平稳。同时我想说的是，房价就像堰塞湖一样，注水注的越大，垮塌的风险越大。与其这样，还不如价格平稳，交易量放大。

    未来10年不会有以前黄金10年的状态

　　钟　伟：未来10年中国经济应该是过坎的时候，一个是10%增长期已经过去了，GDP增长08年9.1%，09年也是9.1%，今年大概9.4%左右，明年也好不到哪里去。

　　中国经济已经从08年开始下滑，并且面临很多挑战。中国耗用30%、40%资源，仅仅提供10%增长。这是一个非常低效增长方式，依照这种增长方式再增长10年是不可能的事情。

　　房地产过去很辉煌，未来十年也不错，但是绝对不是辉煌。投资每年增长30%，销售面积每年增长20%，以销售面积增长20%推算一下，再过两年左右再建面积就50多亿平。

　　过去十年，我们房地产行业从销售面积来讲正好十倍多一点，未来十年销售面积能增长2倍半就很不错了。所以总体来讲，今后两到三年，看政府换届效应，政策比较平稳，房价也比较平稳，交易量会稍微好一点。今后三年到五年或者更长一点时间，这段时间房地产行业中性偏好一点，到2020年之后房地产好时候就过去了。

    农民是新购买力？

　　钟　伟：不会。人口因素仅仅是其中一个因素，将来中国到什么时候有多少人，现在说不清。有的说2027年人口到顶峰，有的是2030年、2037年。

　　中国未来20年增加多少人口现在还不知道，要看计划生育政策。农民进城这块也说不清，因为到底有多少农民能进城，这些农民进城形成多大购买力也说不清楚。

　　第三，98年之前老旧房子拆掉后怎么样，有可能城市老旧社区永远就这么老旧下去了，因为拆迁太贵。所以人口因素仅仅能够支持未来10年房地产行业平稳增长，不能支持房地产行业加速增长。

　　从00年到09年城市化转移的人口已经在减少。人口因素对房地产未来10年高速增长不够支撑力，对房地产稳定增长有一定支撑力。