钟伟： 中国房地产业的病根在于政府的财政体制

　　在以后20年时间内逐步降低发钞速度是政府必须做的

　　如果人民币币值稳定，就没有必要买一堆砖头瓦片。这个货币现象能由民众解决吗？只能由政府解决。所以我们提出建议，维持人民币币值中长期稳定，在以后20年时间内逐步降低发钞速度是政府必须做的。

　　对政府而言，房价是一个财政现象。第一次税改94年到现在，它的结果是，我们刚才说了钞票5-6年翻一番，中央地方、地方政府财政收入每三四年翻番。99年1万亿，03年2万亿，07年4万亿，到今年8万亿。三年半财政收入翻一番，五年半时间货币发行量翻一番，八年左右GDP翻一番，那房价要不要翻？分税制改革导致中央政府、省级政府越来越有钱，越来越没什么事。地方政府事情压力越来越大，钱越来越不够，所以中央跟诸侯关系日渐紧张，社会和谐程度日渐下降。

　　由于这样的原因，导致地方政府对土地财政高度依赖，如果地方政府没有很好的主体税种，就必须搞投融资平台，必须从银行搞钱，必须卖地。

　　价升量稳对房地产发展模式有什么挑战呢？

　　投融资平台信贷规模存量大概有7.3-7.4万亿，去年土地招拍挂出让收益大概1.6万亿，这两个构成地方财政主要收入来源。在今后三年，地方政府投融资平台将被分类清理规范，土地招拍挂，高价卖地将变得更加困难，因为土地拆迁成本将增加，与此同时，如果地方政府要完成中央指令，构建5-8亿平米保障房的话，意味着地方政府还需要再支付1.5-2万亿用于支持保障性住房供应。

　　保障性住房能解决中低收入阶层居住尊严问题，但是不能解决中低收入阶层对商品房房价的抱怨，也不能解决民众对房地产行业的仇恨。

　　因为保障性住房只提供居住功能，没有提供财富增值功能，民众对房价的不满来之处在于他们没有办法参与到财富增值过程。

　　如果我们的判断是对的，如果房地产短期未来2-4个季度价稳量升，在未来较长时间，实际上是价升量稳，对房地产发展模式有什么挑战呢？

　　1、数量型增长结束了，必须追求质量型增长。

　　2、快速销售模式结束了。未来房地产行业必须走拿大地块，一二级开发联动。同时具有酒店、写字楼、公寓、住宅这样的多样化物业形态，批次开发，渐进推进这种模式可能是以后大发展商稳妥获利模式，也是风险比较小的模式。

　　3、目前中国房地产行业跟金融行业基本关系是有信贷无金融，以后信贷的重要性对房地产而言逐步下降，而金融，尤其是私募形态对房地产行业资金支持力度将会上升。

　　4、产品定价开始出现混乱，也就是目前发展商广泛存在楼盘定价比价效应弱化，同一个区域板块之内由于品质不同、品牌不同、客户细分群体不同，同一个区域内的商品房新房价格差异可能会非常之大。

　　5、类似于香港的豪宅现象有可能在中国的个别城市，比如北京、上海，再度出现。有可能北京、上海作为世界城市出现一些豪宅，豪宅的价格和极其稀少的交易量跟房地产整个行业价格和交易量基本不相关，这是我向大家汇报的内容，谢谢！