合富:8月东莞楼市成交大幅反弹四成 基本回到新政前

　　住宅市场分析

　　市场预期提高 累积购房需求得到明显释放

　　“417”新政被称作“史上最强”新政，其政策条款严厉程度甚于“9.27”。但是，此次“史上最强”新政却没有使楼市表现出像08年的“疯狂降价“现象，因为 “927”告诉市场：大幅降价不是唯一出路。东莞楼市表现得到了验证。08年初，东莞城区以“7折”降价开启房价回归之路，“买涨不买跌”心理也让东莞同时进入了浓厚的观望氛围之中，成交量并没有因为大幅降价而得到明显提升，08年东莞楼市成交量跌入历史最低谷。市场经历“9.27”后两年半的洗礼后再遇“4.17”，开发商总结经验教训，从容地应对政策，将“信心比黄金更贵”发挥得淋漓尽致，更多的表现为以培养市场信心为目的进行着温和式小幅暗降。

　　“4.17”新政四个月后，市场预期最终得到提高，累积的购房需求得到明显释放。具体表现在四方面：第一,在市场观望氛围较浓、看房人气减弱的情况下，东莞普遍开发商加大了日常人气活动，并配合采取了小幅促销进行价格暗降，通常为5个百分点以内，主要的形式为特价房；第二，进入下半年后，市场上刮起“政策松动”风，虽然相关部门已多次辟谣，但购房者“军心”已或多或少受到了动摇，“房价看跌”气势有所减弱； 第三，新政已过四个月，东莞房价并没有在购房者“期待”中得到大幅下降，虽局部出现了较明显的松动，虽普遍开发商加大了促销力度，但房价的整体根基未动摇，整体态势仍然以平稳为主。加之宏观经济积极向好，在此种情形下，购房者对房价的信心得到巩固，观望氛围有所减淡； 第四，新政后，东莞市普通大户产品销售受到严重障碍，开发商有意识地放慢了供应步伐，尤其减少了大户型的供应，而加大了普通中小户型的供应，以适合政策“保护刚性需求”要求，市场上增加了首次置业及首改置业产品的供应，累积多月的刚需得到了一定的激活。综合多种因素，7月份以来东莞楼市成交量回升趋势较明显，至8月已现楼市“小阳春”行情；价格虽出现了小幅波动，但是整体态势仍然以平稳为主。

　　8月东莞楼市成交大幅反弹四成，基本回到新政前

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，4月新政后东莞楼市供应量整体趋势为减小，6月和8月供应量均处于历史低谷，月供应量在20万平方米以内。2007年以来，月度供应量20万平方米以内的月份共有5个，而2010年占了2个。由此可看出，截至2010年8月，东莞楼市整体仍然处于适度供应偏紧状态。从近几月成交来看，4月新政后，5月份成交量直线下滑，连续3个月维持在20万平方米上下水平。8月成交反弹较明显，成交约30.4万平方米，环比7月大幅增加四成；在价格上，4月新政后，东莞房价出现了小幅波动，处于6500-6800元/平方米之间波动，并没有表现出明显的下挫趋势，东莞整体房价仍然以平稳为主。

　　成交量连续7周稳中有增，成交量增加趋势较明显

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，7月始东莞楼市成交量表现出连续7周增加趋势，主要原因为市场预期在提高，观望氛围在慢慢减淡，需求在逐渐激活。

　　成交向优势资源集中 8月高品质产品成交增多拉高整体均价

　　在政策调控期，高性价比产品及高品质产品优势更加凸显，市场成交向优势资源集中。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，8月全市住宅金额销售前20名楼盘中，万科、中信、金地占8席，占市场比重达24.3%.从前10名楼盘中可看到，万科、中信和光大三大开发商占8席，其中万科四大楼盘位列前十名。