购房价格重心普遍下移 开发商降价范围有望扩大

　　南城成交量稳占鳌头，寮步持续热销紧随其后

　　从区域成交情况看，本周南城区是置业者选择的热点，其中普通洋房和高档洋房依然是市场的“主力军”，共成交143套住宅，面积合计14596平米，稳居区域住宅销售排行榜第一位。寮步镇近来成交量一直位于区域成交前列，本周销售135套，排名第二位。寮步镇的成交火热，不得不让人联想到花样年君山和菁英时代，一个是本周洋房成交第一，一个是本周公寓成交第一，主要原因在于其推出产品面积主要集中于40-100平米之间，主打中小户型，符合市场需求，成为寮步镇的主力热销盘。寮步的经济发展迅速、投资环境好、发展空间大也吸引了品牌地产商的进驻，后期寮步将保持着良好的发展潜力。

　　消费者对高房价产生抗性，开发商“以价换量”促成交

　　据东莞中原研究部监测数据显示，在本周(5.16-5.22)有成交记录的147个楼盘中，除了上周无成交的26个项目外，其余121个项目中，有约40.81%的楼盘价格仍上涨，而41.49%的楼盘价格却下跌，同上周的价格环比变动幅度比较，本周价格下调的楼盘数量比重明显增加，尤其是变动幅度在（-5%至0）和（-10%至-5%）范围内的楼盘，比重分别增加了4.7%和4.24%。从成交套数看，价格上涨的成交套数比重已有所降低，价格变化幅度在（0至5%）以内的成交比重下降最明显，而下调幅度在（-10%至0）之间的套数比重则明显上升。

　　由此可见，在开发商和购房者的这场“博弈”中，由于政策调控、金融银根紧缩、符合需求产品不多等等因素的综合影响，消费者观望情绪加重，并对高房价产生了一定的抗性。为了打破这种僵持局面，部分开发商已开始采取“以价换量”的方式，不仅下调的数量比重有所增加，且下调的幅度有所增大，一些具有性价比优势或者出现实质性降价的楼盘获得更多购房者的青睐，整体住宅价格有所调整。

　　“一房一价”政策实施，买卖双方相互观望，房价或将进一步调整

　　5月16日，东莞版房地产调控“新十条”出台，明确了住房价格控制责任，实施新建商品住房销售价格备案管理制度，按套申报价格，在销售现场公示一房一价，并重申二套房贷首付不低于6成。此外，5月18日，国家统计局发布统计数据，今年4月，全国70个大中城市中，有56个城市的新建商品住宅价格环比上涨，涨价的城市数量比前一月多出6个，且终结了今年1月以来环比上涨城市减少的趋势，北京、上海、广州和深圳等一线城市的房价均有上涨。4月房价的重抬头，使得政策加码预期增强，东莞“一房一价”政策的实施，加上房贷放款难、利率上调等政策重叠效应，购房者观望情绪进一步加剧。目前市场上住宅产品主要以大户型居多，而符合大众化的中小户型产品则相对短缺，这也会在一定程度上使得购房者陷入观望中。

　　“一房一价”政策的实施，不仅让购房者进一步陷入观望，也让开发商陷入短期的观望状态。因为对备案制度不适应，开发商对新政策的消化需要一段时间，因此预计短期内产品供应会有所紧张，买卖双方的相互僵持观望，使得蓄客时间将延长，或将导致成交量有所下滑。价格方面，开发商为了赢得市场需求，或者自身品牌和公信力的提升，加上迫于政策的强制干预和媒体的监督等等方面，定价也将更趋理性，后期房价或将进一步有所调整。