东莞楼市成交小幅下滑 全面打破观望仍要靠降价

    一、一周楼市观察

    一周商品房成交回顾：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周（3月12日至3月18日）商品房成交面积11.14万㎡，环比下降5.83%，同比上升4.80%；成交套数1071套，环比下降3.77%，同比下降2.55%；成交金额9.21亿元。

    本周住宅成交面积9.74万㎡，环比下降5.77%，同比上升5.77%；成交套数980套，环比下降1.80%，同比上升12.64%；成交金额8.01亿元。本周非住宅成交套数91套，成交面积7508㎡，成交金额1.19亿元。

    价格方面，本周住宅成交均价为8230元/㎡，环比上升1.89%，同比下降0.22%。其中普通洋房成交均价为6375元/㎡，高端洋房为7764元/㎡，豪宅洋房为10331元/㎡，别墅为20431元/㎡，公寓为9847元/㎡。

    楼市成交小幅下滑，全面打破观望仍靠降价。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交980套，环比上周的998套下降1.80%。这也是开春6周以来东莞楼市成交首次出现环比下滑。从成交绝对数来看，本周全市住宅成交980套，日均140套的记录仍然处于较高水平，但在这表面风光的背后，楼市成交还是显出一丝疲态。

    新年开春以来，东莞楼市成交出现六连升，从起初的229套到上周的998套，几乎达到了往常旺季期间的水准。但与平常旺季不同的是，本轮楼市成交的回升更多是由于个盘带动，如降价盘、三线偏远镇区的低价盘，另外一些特殊项目的成交也贡献不小，如地标广场（回迁房）。从今年春节过后7周的成交数据来看，全市住宅共成交4626套，其中成交前十的项目共1439套，占比为32%。而2011年春节过后7周共成交5401套，成交前十的项目仅1219套，占比23%。两年相比较，2012年的市场集中度高出近10个百分点，个盘带动总体成交的特征相当明显。因而可以预见的是，随着降价盘、低价盘逐渐消化完毕，楼市成交将不免出现“跳水”。

    根本原因，还在于购房者仍然存在着观望心理，楼市尚未全面回暖。2012年春节过后7周以来，全市共有187个项目有成交记录，其中平均每周成交7套以上的楼盘共有32个。而2011年则有207个楼盘有成交记录，平均每周成交7套以上的楼盘有42个。剔除降价盘、低价盘，仍然有相当多的项目每周成交在2-3套之间。3月18日，莞城某小户型公寓项目开盘，据了解，当天该项目住宅产品推出约112套，成交22套，成交率约为20%，楼市观望氛围可见一斑。由此，也不排除在个别时段，东莞楼市成交出现低潮的情况。

    3月下旬至4月份，全市将陆续有项目开盘。由于开盘项目普遍存在着开盘冲量优势，预计届时楼市成交仍然有不错的记录。但开盘过后能否继续保持热销态势，在楼市观望氛围仍然未能全面打破的情况下，则依然是个未知数。今年两会期间，温家宝总理表态房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松，这也在一定程度上加剧市场观望心理。而打破楼市观望最有效的办法，则仍然是降价，尤其是一步到位的降价。