东莞楼市成交小幅下滑 全面打破观望仍要靠降价

    促销效果显著，中信•凯旋公馆单周揽金6千万。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周中信•凯旋公馆成交87套，成交金额超过6千万元，在本周全市楼盘成交金额排行中仅次于厚街镇的海逸豪庭排名第二，而成交套数则排行第一。中信•凯旋公馆的热销，得益于其开发商采用高周转快速回笼资金的销售策略。根据东莞中原研究部监测的数据，本周中信•凯旋公馆洋房成交均价不足8000元/㎡，约为7900元/㎡，该价格比周边的景湖荣郡、中熙•弥珍道等楼盘都要低，与天利中央花园7800元/㎡的均价基本相当。由于单价低于8000元/㎡，该项目建筑面积130㎡的单位总价成功控制在100万元左右，因此颇受当地改善型置业者的青睐。由于总价相对较低而面积宽大，相比较以往100万元的总价在西平只能买中小户型的单位，该项目也吸引了不少首次置业者前来问询。

    作为东莞最有影响力的龙头开发商之一，中信地产在中信•凯旋公馆洋房产品上市之际即采用高周转快速回笼资金的销售策略，显然有着深远考虑。自2011年四季度以来，全国楼市下行态势明显，总体成交量节节下滑，一些品牌开发商如龙湖、万科、保利、招商、恒大、富力等一线房企纷纷降价促销。首先，从政策层面来看，今年两会期间，温家宝总理表态房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松，这也就意味着今后楼市调控依然从紧，开发商寄望的楼市调控松绑无情成为泡影。其次，随着4月份的到来，房企在二三季度即将迎来债务到期兑付高峰，资金需求巨大，对于开发商来说，他们的策略应该是走量回笼资金，以解决资金流的问题，而不是赚钱。最后，西平片区潜在供应量巨大，后市竞争激励，尽早跑量回笼资金，无疑将先人一步把握市场先机，将来在不确定的后市中也能掌握主动权。

    改善型需求持续入市，带动中大户型产品热销。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交980套，其中建筑面积在120㎡以上的中大户型产品（含合拼户型）共成交456套，占比47%。本周中大户型成交较多的楼盘分别有中信•凯旋公馆87套，佳兆业•水岸豪门23套，天利中央花园22套，中信•森林湖20套，黄旗山1号15套等。另外，3月18日龙光君御旗峰计划推出120套左右160-237平的豪宅产品，据了解，目前已定制60套左右。近期中大户型产品出现热销，究其原因，首先应归功于一些大户型项目的降价，典型案例如中信•凯旋公馆、天利中央花园等项目，另外也一些前期降价的大户型楼盘成交继续向好也是一个重要原因，如中信森林湖•兰溪谷。其次，今年开春以来，由于政策面定向宽松，首次置业者房贷得到支持，在楼市淡季中开发商加大对中小户型刚需产品的推售力度，中大户型则由于总价较高等多方面的原因遇冷。2月下旬以来，随着东莞市场逐渐回暖，购房者也逐渐放弃观望转而入市，在开发商降价促销等手段的带动下，压抑多时的改善型需求开始入市。再次，进入3月份以来深圳客入市增多，临深镇区的大户型产品受到了不少购买力强劲的深圳客的青睐，也在一定程度上促进了中大户型产品的热销，典型案例如佳兆业•水岸豪门。

    临深镇区楼盘频频造势，降价项目出货理想。

    近期，凤岗、塘厦、樟木头等临深镇区的楼盘开始加大项目宣传力度，暖场活动开始升温，如塘厦的万科•朗润园正在开展“万科赞美塘厦”摄影比赛，塘厦镇的中惠香樟绿洲3月18日开放新品三房板房，凤岗镇的麒麟湾上周末加推83平小三房，3万抵5万优惠发售，樟木头的丰泰•橡树溪谷则加推二期210-260平别墅新品。另外中惠香樟半岛二期目前正加紧筹备，而备受瞩目的碧桂园塘厦三项目——碧桂园•天麓山、观澜碧桂园和碧桂园•时代城则频频在各大媒体中露相，加大项目宣传力度为新品上市造势。

    而从楼盘成交情况来看，一些主打深圳客的临深镇区的楼盘同样斩获颇丰，如常平镇的卓越•蔚蓝城邦，该项目的客户7成来自深圳。得益于深圳客的给力，再加上该项目的降价促销，开春以来卓越•蔚蓝城邦长期占据楼盘成交排行榜的前列，本周亦成交55套夺得探花。另外，凤岗镇的2个楼盘亦成交不菲，如汇商花苑漫城成交46套，佳兆业•水岸豪门23套等。近本周汇商花苑漫城成交猛增，主要源于该项目的降价。据东莞中原研究部监测的数据，该项目本周成交均价约为5300元/㎡，相比较以往的6600元/㎡，降价幅度近20%。近期凤岗镇的一些项目出现降价，一个重要原因就在于凤岗镇潜在项目众多，竞争激烈，另外临近的塘厦镇商品住宅更是存在天量供应。随着市场的逐渐回暖，面对强大的竞争压力，一些产品竞争力较逊的项目也是紧紧抓住难得的市场回暖的机会，通过降价来尽早走货。