金九银十洋房供应下降 投资类产品迎来推货高潮

　　镇区推货集中在塘厦、寮步、松山湖、厚街、常平、凤岗等热点区域。其中，塘厦供应1717套，合计19.15万㎡，按照面积同比去年同期增长269.64%;寮步供应1213套，合计13.85万㎡，同比增长309.78%;松山湖供应974套，合计11.45万㎡，同比增长0.87%;厚街供应973套，合计9.65万㎡;常平供应955套，合计7万㎡，同比增长197.86%;凤岗供应827套，合计7.28万㎡，同比去年增长45.91%。整体区域推货分化严重，热点区域供应集中度走高。其中，南城、塘厦、寮步、东城、松山湖和厚街6个镇区供应7998套，占比达到53%。

　　7、金九银十是开发商出货的重要节点，以价换量、快速走货是上策。

　　进入下半年以来，东莞的楼市行情整体表现不错。在过去的两个月，东莞楼市实现了真正意义上的淡季不淡。8月下旬开始，发展商推货力度明显加快，释放了一波需求，致使金九中上旬表现平淡。

　　根据目前测算的供应量，预计9月下旬至10月份会有不少项目集中放量。对于开发商而言，面临着市场巨大的供货量，出货压力加大。再加之，局部片区竞争尤其激烈，同质化产品严重，势必会引起个别区域的价格战。如凤岗在金九银十期间有5个项目上市，供应827套，面积合计7.28万㎡。从产品结构来看，供应产品集中在120㎡以下的刚需户型，合计811套，占比达到98%，产品同质化严重。从9月份东魅蓝山郡和锦龙又一城的开盘销售来看，东魅蓝山郡开盘当天推出128套75-103㎡的户型，销售均价在6000元/㎡。锦龙又一城开盘当天推出130套57-93㎡的一房两房，销售均价在6500-7500元/㎡之间。而凤岗2011年普通住宅(包括洋房和公寓)的成交均价为8053元/㎡，这两个项目无疑是低价入市。同类产品的同质化严重，竞争出现白热化，开发商唯有调整价格策略，快速走量。值得关注的个别现象，城区个别项目出现提价行为，如南城某个项目推出76套113-160㎡的户型，销售均价为9200元/㎡，而今年1-8月该项目洋房签约价格为7488元/㎡。从近期这个开盘销售价来看，该楼盘出现了明显的提价行为。

　　但目前市场状况来看，开发商提价未必是理性之举。首先，目前楼市仍然是一个以刚需为主导的市场。在有限的刚性需求当中，提价迹象或导致部分客户资源的丢失，不利于促进项目成交和保持市场的热度。同时，在房价敏感时段提价，或会导致买卖双方出现短暂性观望。其次，金九银十巨大的供货量，局部区域竞争非常激烈。开发商阶段性出货任务仍然繁重，理应抓住旺季节点快速走货，提价确实不是明智之举。再是，近几年来密集的房地产宏观调控政策，新的调控政策习惯在国庆前后出台。市场变化莫测，当前“走得快、好世界”的走货策略或是智取。

　　如果错过了金九银十的出货良机，进入第四季度，楼市若进入寒冬，销售更是难以突破。

　　要完成一年中的出货目标和销售任务，金九银十无疑是最好的节点，以价换量、快速走货是良策，勿错失时机。