东莞临深片区楼市降温 格兰名筑丽水佳园推新品

   一、一周房地产市场导读

   1、新增供应：传统淡季加推步伐放慢 全市新增4项目其中住宅2个

    8月首周东莞房地产供应市场较为冷清，全市仅有4个项目有商品房新增供应。供应住宅产品的项目有2个，一个是东城格兰名筑，推出40套47-66㎡小户型和70套77-98㎡两三房单位，另一项目是沿海丽水佳园，推出190套73-94㎡的刚需产品。非住宅方面有商铺和车库产品供应，商铺是格兰名筑的底铺，而车库则是来自于中信森林湖兰溪谷和天安数码城。

    2、成交情况：临深片区短暂降温 东莞楼市淡季成交仍处历年高位

据瑞峰置业市场研究部监测数据显示，上周（2013年7月28日-8月4日）住宅共签约1210套，合计面积12.75万㎡，面积环比下滑4%，连续两周下跌，下跌主要原因有：一、持续火热的临深片区经过前七月大体量签约后终迎来短暂降温，尤其表现在塘厦，上周洋房排名前十中无一项目入榜，而临深片区入榜仅有凤岗的蓝山锦湾；二、备战金九银十“蓄客”动作全面拉开，加推或开盘的大幅减少，靠个盘拉高或维稳整体成交量的现象明显不再，如洋房排名前十中项目都比较均衡，排名第一是京仕柏豪庭66套，第二是信鸿熙岸花园61套，排名第三是居益公馆35套。虽环比下滑，但同比2012年8月第一周成交936套的数据来看，今年7月仍处于历年高位。

推广策略方面，经过7月末周大手笔的广告投放之后，8月首周出现明显的下滑，从瑞峰置业市场研究部监控各大网站及报纸的楼盘广告投放得知，上周仅有13个项目进行广告宣传造势。营销策略以“认筹优惠”的蓄客动作为主，为抢滩市场，开发商加大认筹优惠来吸引购房者。如碧桂园天麓山洋房1万抵4万均价6100元/㎡起；万荟时代3栋楼栋“2万抵5万”；绿茵温莎堡5000元抵98折；沿海江湾国际认筹5000抵6万，开盘享额外98折；中惠香樟半岛一房预存5千独享95折，两三房预存一万独享95折等。

    3、成交均价：高价项目签约比例增加 住宅签约均价持续上涨

上周住宅签约均价为8808元/㎡，环比上涨2%，其中普通住宅（洋房+公寓）8400元/㎡，豪宅产品为10646元/㎡，别墅为16661元/㎡。从单价各区间的成交比例得知，上周9000-10000元/㎡的产品比例上升，占全市24%，是价格上涨的原因之一。 此外，洋房排名前十的项目签约比例也上升，如虎门京仕柏豪庭、凤岗蓝山锦湾、东城格兰名筑、长安万达广场的签约均价都在9千之上，一定程度上推动整体签约均价继续上涨。

    4、区域供需：持续三周夺冠的塘厦 上周被虎门挤下冠军宝座

持续三周夺冠的塘厦，上周终于被虎门挤下冠军宝座。虎门在京仕柏豪庭、丰泰东海城堡两大主力盘的签约贡献之下，以115套排名第一。凤岗则在蓝山锦湾、名流印象花园、佳兆业水岸豪门、金桂华府等多项目的签约，以103套排名第二。而南城回归前三名，主要是中信森林湖兰溪谷、清华居、万科金域华府、江南第一城等项目的贡献，再加上盘多力量大，支撑南城成交量再度向好。

    5、产品成交：刚需产品依然占主导权 三大面积签约占总量近6成

    从签约产品类型来看，刚需产品依然占主导权，尤其70-80㎡（173套），80-90㎡（221套），90-100㎡（290套）这三大面积段产品签约比例较高，占总量近6成，主要是来源于信鸿熙岸、京仕柏豪庭、居益公馆、名流印象花园、鼎盛中环等项目。

    二、东莞房地产市场分析

    1、土地市场

    1.1待拍土地：企石约5.7万㎡商住地待拍  起始楼面地价1150元/㎡

本周将有一宗面积约5.68万㎡的商住地在东莞国土资源交易网进行最后一轮的竞拍，地块位于企石镇铁炉坑村，起始楼面地价约1150元/㎡。该地块位于镇中心，靠近东部快速干线，交通较为方便。据了解，企石镇的房地产市场仍在起步阶段，目前仅佳兆业东江豪门和金椅豪园两个项目在售，销售均价在4700-5200元/㎡之间，存货量较多的是佳兆业东江豪门。一直以来企石的居民以自建房为主，当地购买力有限。再加上此次出让地价偏高，远高于2010年位于同一区域的嘉宏盛世豪苑项目，当时成交楼面地价仅530元/㎡，故本地块的出让仍有待观察。