东莞住宅7月供应量稍有回落 临深片区供需两旺

3、塘厦、寮步、凤岗夺成交三甲，个盘支撑效应明显

从成交的区域情况来看，7月住宅成交排名头三位的区域分别是塘厦、寮步、凤岗。塘厦以7.7万㎡稳居榜首位置，寮步以5.5万㎡紧随其后。7月成交最高的两个区域有一个共通点，就是个盘支撑效应明显。塘厦的碧桂园、观澜碧桂园，两个项目合计7月成交5.5万㎡，占塘厦总成交量的71%。寮步的个盘成交支撑更为明显，星城国际花园成交3.5万㎡，占比为64%。

4、刚需产品供应放量带动成交，大户型改善产品成交萎靡不振

据东莞中原研究部统计显示，7月住宅成交中，70㎡以下小户型投资产品成交293套，占比为5%，环比与6月持平。受刚需产品供应放量带动，70-120㎡刚需自住产品成交3922套，占比73%，环比增加7%。120㎡以上大户型改善产品成交有所下降，占比为22%，环比减少8个百分点。其中141-160㎡和161-180㎡区间产品的成交占比均下降2%，200㎡以上产品成交占比下降3%。大户型产品在上半年供应充足，由于总价较高，购买群体考虑因素较多，以及不急于出手等原因，销售难度相对较高。

5、二三线镇区刚需产品成交发力，7月住宅均价回落

据东莞中原研究部统计数据显示，2013年7月全市住宅均价为8712元㎡，环比下降6%。6月以来，受高端项目高价成交影响，全市住宅均价曾一度被拉升至“9”字头，情况一直持续至7月。7月上旬开始，高端项目成交下滑，加上二三线镇区项目成交发力，均价开始回落至8700元/㎡水平。如桥头的石竹山水园成交131套，均价4700元/㎡；茶山的伟隆国际花园成交121套，均价5900元/㎡以及企石的东江豪门成交116套，均价5400元/㎡，这些项目在7月的成交均排名靠前，二三线区镇区羡慕成交发力有效拉低整体市场均价。

6、库存量仍处于低位水平，供求关系依然紧张

截至7月31日，全市住宅库存面积为451万㎡，环比减少8万㎡。以过去12个月的平均消化量来计算，7月底库存面积的消化周期为7.5个月，与6月基本持平。进入下半年的第一个月，东莞住宅供应量有所回落，而成交量延续上半年热销势头，创出继5月和6月之后第三个成交高位。在此情况下，库存量一直得不到有效的补充。从2012年6月份开始库存消化周期跌破12，供需关系开始失衡。2012年7-11月消化周期在10-11之间震荡徘徊，至12月终跌破10，继而逐月下跌。2013年前7个月，住宅库存量维持在420-460万㎡的低位水平，消化周期最低是4月份的7.3，最高是1月和2月的8.1，显示东莞住宅供求关系已经连续8个月出现紧张局面。