瑞峰置业发布2015年4月第二周东莞楼市分析报告

　　一、导读

　　1、宏观环境：房地产仍具有良好的发展前景 二套房有望纳入刚需范畴

　　从国务院最新发言可知，中国房地产在未来很长时间都会具有良好的发展前景，房地产投资增速将会在7%-8%的水平上。因为目前中国城镇化率才完成55%，离70%的任务还有很大差距，这就意味着在未来很长一段时间里，直到2030年中国都将处在城镇化快速推进阶段;而城镇化的推进也就带来更多住房需求，尤其改善性需求和空间都极大，因此房地产仍具有良好的发展前景。

　　也正是这种环境之下，住建部正在重新定义自住型房屋和改善型需求房屋，未来二套房有望纳入刚需范畴。这将是自3月30日决策部门出手调降购房贷款首付比例、有条件减免交易税之后，又一项有关房地产的调控工具储备。

　　另外，蛰伏了数年的中国股市又迎来了久违的热闹，货币政策微调的预期以及连续降息降准释放出的流动性，助推A股市场走出了一波强势行情;同时沪港通的推出、自贸区的建立、互联网+写入政府工作报告、一带一路框架性文件出台、房地产市场政策放松等中国经济领域一系列改革屡屡为股市营造着焦点与热点，股市“牛市之势“势不可挡。也正是股市火热，房市支持政策频频，客户面临炒房还是炒股的选择，但无论是买房还是炒股，都应该把握规律，不能因为盲目跟风，失去了理性的判断力。

　　2.新增供应 ：供应节奏持续放缓 4月下旬房企加推动作或会加快

　　虽然临近五一黄金周，但东莞楼市供应市场却意外的“冷静”下来，数据显示：上周东莞楼市仅有2个住宅项目供应，合计供应160套，面积约2万㎡，同比下降45%;其中洋房供应的是碧桂园翡翠山116套90-98㎡新品，别墅供应项目是道滘的金地城南艺境花园，加推44套168-263经济型别墅。非住宅新增80套，面积约0.5万㎡，主要是花样年江山荟74套107-400㎡和碧桂园翡翠山6套住宅底铺。

　　随着五一黄金周即将到来，预计从本周开始，房企加推动作会有所加快，达鑫·江滨新城、碧桂园豪庭等在近期将有新品加推。

　　3、成交情况：楼市成交一路高歌 个盘成交量上涨趋势明显

　　楼市行情向好趋势明显，楼市成交一路高歌上行。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周东莞楼市共有1414套住宅成交，面积约15.32万㎡，环比上涨15%，同比上涨118%，非住宅产品成交232套，面积约0.88万㎡，环比下滑近6成。东莞住宅楼市连续三周高位上运行，主要是因为：1、“330新政”效果逐渐呈现，个盘成交量明显上涨，如上周个盘成交30套以上的项目就有17个，环比前一周增加了6个项目;2、黄江碧桂园翡翠山项目新品入市热销，116套新品入市销售率约9成，上周网签102套，位居个盘销售排行榜之首，是上周唯一成交过百的项目;3、临深片区成交出众，其中凤岗有16个项目有住宅成交，是凤岗今年以来个盘成交个数最多的一周，锦龙又一城、永江臻萃园、凤雅颂花园、三正瑞士半山、保利百合花园等14个项目皆呈现倍数增长之势。

　　4、成交均价：房企定价理性 均价维持在8千大关上运行

　　上周楼市均价走势相对平稳，均价约8781元/㎡，基本与前一周持平，维持在8千上大关运行，主要是因为：1、7000-9000元/㎡的产品成交依然占据明显优势，约占48%，环比上涨14个百分点，主要是碧桂园翡翠山、碧桂园天麓山、保利百合花园等项目提供;而5000元/㎡以下以及10000元/㎡以上产品成交环比下滑明显;2、虽然楼市预期向好，但开发商依然保持理性，并未出现大幅提价现象，主要还是走量为主。

　　5、营销活动：清明节后楼盘活动再度活跃 宏远康城假日开盘

　　“330”新政之后刚好碰上不买房的清明假期，前周东莞楼盘活动都比较稀少，而上周东莞楼盘活动再度活跃，10多个项目举办了营销活动，活动形式多样，如恒大御湖举办美食嘉年华、天骄峰景萌神“大白“驾到、宏远御庭山高空钢丝极限秀等活动，为新品的加推聚集不俗的人气。

　　而宏远康城假日则是东莞新政后首个开盘项目，推出200多套73-130平米2-4房，以“6”字头的适中价格入市，明显低于寮步区域价(2015年第一季度寮步住宅均价8380元/㎡)，获得优异的去货，畅销产品88㎡2+1户型及130㎡3+1户型。可见在目前市场之下，适中定价尤为重要。

　　6、土地市场：石龙西湖再推2.72万㎡商住用地 起始楼面地价约2808元/㎡

　　上周东莞有一宗位于石龙镇西湖的商住用地出让，地块面积为27226㎡，起拍楼面地价约为2808元/㎡。地块坐拥西湖城市公园，较适宜居住，周边嘉华星际湾项目在售，目前售价约9000元/㎡。石龙镇在2012年至今仅出让三宗商住商服地，因为其新火车站以及轻轨等交通优势，区域土地价值突升，地块溢价现象比较突出。