瑞峰：东莞红五月去货加速库存明显下滑 别墅高价产品成交拉动

一、导读

1、宏观环境：政策红利及股市溢出资金的流入 楼市实现红五月

经济层面： 430政治局会议后稳增长措施明显加码，尤其是集中在基建领域，表现在国务院印发《中国制造2025》；发改委密集批复逾4500亿元的基建项目，发布总投资1.97万亿元的PPP项目，范围涵盖水利设施、市政设施、交通设施、公共服务、资源环境等多个领域；发改委拟降低企业债发债门槛支持七大重点投资工程；国发办要求银行保障地方融资平台在建项目的后续放贷等重大动作，对经济稳增长作出极大的刺激。在基建加大投入的预期之下，中国经济有望5月低位政策性企稳。房地产投资方面来看，尽管销量持续上升，但开发商拿地情绪拿地情绪并未改善，房地产开发投资将保持稳中有降的态势。

展望后市，预计后续的“稳增长”政策仍将从财政政策入手，通过地方债务置换的加快减轻地方存量债务负担，通过PPP的加速推进为基建项目提供增量资金。货币政策仍将以创造中性适度的货币金融环境为主，降息仍有可能，但央行主劢降准的可能性不大。

政策层面： 年内二次降息、地方政府调整公积金额度或实施财政补贴购房，是“330”新政之后又一政策利好，对楼市再添猛药，成交量一路上升，全国大部分城市都实现了“红五月”。纵观今年宽松政策的亮点是由鼓励一套房刚需拓展到二套改善型需求，为改善型需求提供最大的便利，坚持“稳定住房消费需求”的大方向还没有改变。但是，这并不代表鼓励投资性住房需求的事情不能做，具体做不做，要视经济未来的走势而定，如果未来2到3个月中国经济的宏观层面继续承压，则楼市宽松政策将会进一步“发酵”。

政策放松方向预计有：1、继续释放流动性，市场普遍预计我国已经进入降息降准周期，年内估计还会有2到3次降息，1到2次降准；2、限购政策会进一步修正，目前还执行限购政策的就剩下北京、上海、深圳、广州和三亚五个城市了，三亚年内很可能会动摇，其他四个城市估计会小范围修正；3、调整购房税收政策，营业税免征已经从5年改为2年，进一步下调的空间基本没有了，暂停执行对非唯一住房征收20％的个税政策是焦点；4、国家住房银行呼之欲出，目前热议的模式有两种：一种是国家开发银行的模式，即住房银行通过发行金融债筹集资金，然后直接向购房者和开发商提供资金支持；另一种是类似美国的“两房”模式，即住房银行通过购买商业银行的住房抵押贷款来支持个人住房市场(即个人住房贷款的资产证券化)，目前来看，实行“两房”模式的概率更高。

楼市方面：在政策红利不断刺激下，楼市回暖步伐不断加速，5月一线城市以及部分二线城市均出现量价齐升的现象，再现“飘红”行情。不过楼市飘红除了轮番不断的宽松政策刺激外，也离不开股市“热钱”的流入，5月股市冲击5000点失利后急转直下，逼着部分股民抽离资金出逃回归楼市，股市溢出资金的流入对楼市成交飙升起到推动的作用。

另外，值得关注还有：1、“万万联合”，一个是住宅地产老大，一个是商业地产老大，他们的联合将导致房地产行业变革、房企洗牌，意味着竞合新模式、互补时代来临；2、碧桂园以“零首付”为噱头加速去货，快速回笼资金，实际上“330新政”后，开发商在营销上各有奇招，比如恒大的无理由退房、保利是个p、越秀“18免”等营销措施，都在反映出房企希望在楼市新政与信心回暖的双重利好下，通过加大优惠力度的方式推进卖楼，加快去化库存，尽快回笼现金流，以防下半年楼市出现变化，所以无论是房企还是客户，建议在上半年有货尽快走货，需要购房的客户尽快出手，避免错失推货或购房的时机。

2、新增：去库存为主房企理性推货  5月楼市供应稳中有降

虽然5月的东莞楼市成交火热，但供应市场却出乎意料的处在下坡路上。数据显示：2015年5月共有37个项目有商品房新增供应，合计面积约70.56万㎡，基本与4月持平，依然处在高位上运行；其中住宅新增4355套，面积约47.12万㎡，环比下滑近2成，同比增长3成；非住宅新增5288套，面积约23.44万㎡，环比上涨近5成，同比呈现倍数增长。

5月东莞推货节奏依然保持平稳状态，主要是因为：1、房企自2014年9月以来采用高频批量的推货策略，东莞住宅库存量节节高升的同时，房企也面临着库存压力，因此借助5月政策红利窗口和营销旺季期，去库存成为了房企营销重心；2、目前宽松的信贷政策环境将促进投资性需求的增长，相对于的投资类产品供应也将随之增加，5月公寓、商铺以及写字楼等投资了产品皆出现大幅度的增长之势，如纯新项目家汇生活广场的商铺产品，风度盛荟、厚街万达广场、星城翠珑湾、嘉宏松湖里的鱼皆有批量的商务公寓产品供应；3、改善类产品新增占比持续扩大，130-200㎡产品新增占比上升至12%，环比上涨7个百分点；此外，别墅供应也有所加大，约有9个项目别墅加推，约占住宅供应的15%，环比上涨7个百分点。4、虽然有5月是传统的营销旺季，但纯新上市的项目仅有风度盛荟、家汇生活广场以及中科中心公寓3个项目。