瑞峰：东莞红五月去货加速库存明显下滑 别墅高价产品成交拉动

    3、成交：史上“最红五月”   楼市步入“买涨不买跌”的行情

2015年5月东莞楼市暖意融融，全市住宅成交8356套，面积约95.98万㎡，创历年来单月成交新记录，环比上涨28%，同比增长135%；而非住宅成交表现相对平淡，共有1848套成交，面积约8.37万㎡，环比上涨36%，同比下滑11%。5月东莞楼市成交强势升温反弹，主要是因为：

1、金融货币政策的放松对楼市的正面刺激作用明显，银行资金面的宽裕，为楼市注入更多动力，也为房地产新政扎实落实营造了积极的政策环境，而5月央行的再一次降息延续新政后楼市的复苏景象，楼市开始步入“买涨不买跌”的行情，前期观望的购房者入市节奏进一步加快，购房意愿也更加强烈；

 2、因房企在别墅推货上具有针对性，推售基本是150-250㎡经济性别墅，对改善型客户吸引力大，5月别墅成交涨幅明显。数据显示：5月别墅成交约占住宅成交的15%，环比上涨7个百分点，其中5月150-250㎡中小型别墅产品热销，约占别墅总成交的7成，主要热销项目有南部湾万科城、碧桂园豪庭等；

3、在楼市持续上行的背景下，房企促销手段多样化，个盘去货速度也加快，据统计，东莞全市共有252个项目有住宅产品成交，个盘成交环比上涨的项目有106个，成交20套以上的项目就有113个，环比增加了13个；成交100套以上项目有23个，环比增加了7个，其中临深片区就占了10个名额；

4、股市巨震楼市迎来机会；5月股市较为震荡，涨跌互现，让部分股民撤离，而楼市却处在上升阶段且后市预期向好，炒股者“弃股买房”的意愿会增强，部分股市资金或将进入楼市，促使楼市更上一层；

5、“330”新政后深圳房价反弹，深圳客外溢加速，东莞获益明显，临深片区或靠近深圳的区域大热，如凤岗、樟木头、塘厦、常平、松山湖、黄江等镇深圳客比例不断增加，成交套数也皆在区域排名前十中，是推动东莞楼市上涨的主要力量。

4、均价：别墅高价产品成交拉动   均价9785元/㎡创历史新高

2015年5月东莞楼市房价上涨趋势明显，住宅均价9785元/㎡，环比上涨6%，同比上涨7%。5月楼市量价齐声，房价更是再创历年来的新纪录，主要是因为1、新政、降准降息等一系列利好刺激以及传统销售旺季等多重因素叠加影响下，成交量稳步上升的同时房企降价促销力度也在减弱，部分项目甚至出现200-300元/㎡的小幅提价，楼市稳步稳涨的苗头或越演越烈；2、热门区域项目热销拉高整体的房价水平，5月住宅均价过万的镇区就有7个，合计成交面积约45.33万㎡，约占总成交面积的47%，其中凤岗（10799元/㎡）、虎门（12086元/㎡）、南城（10222元/㎡）皆进入镇区成交排名前三；3、别墅成交占比从4月的8%上升至15%，别墅均价13934元/㎡对整体房价的拉动效果明显；4、随着别墅高端项目成交量的增加，均价上涨的镇区个数也在增加，5月有23个镇区环比4月有不同程度的增幅，其中上涨幅度最为明显的是常平镇，均价从6145元/㎡涨至9303元/㎡，增幅为51%，主要是因为东方银座兰乔公馆别墅成交拉动，其次是东坑镇受碧桂园豪庭别墅成交拉动，均价从6051元/㎡涨至7641元/㎡，涨幅为26%。

5、楼盘营销：开发商推货热情高涨   “明星营销”再度风靡楼市

在政策利好的刺激之下，买房双方信心大幅提升，房企推货热情高涨，5月近60个多项目进行了营销活动，推货上以旧盘新推为主，近50个项目进行了加推活动；纯新开盘仅有中熙香缇公馆一个；新品认筹项目有光大江与城、嘉宏锦园、振业·松湖雅苑、新里城西城道、光大山湖城等项目，预计会6月份陆续上市。

营销方式上，“明星营销风”再度风靡东莞，中熙香缇公馆开盘费翔助阵、宏远御庭山张信哲空降、东城万达广场容祖儿签名会、绿茵·温莎堡香堤品鉴会蔡卓妍(阿sa)助阵、嘉宏锦园王杰驾临、光大山湖城群星演唱会等10多个项目都邀请了明星造势，，对项目曝光率和宣传起到明显推动。可见，尽管市场环境大好，但面临剧烈的竞争，房企仍需通过各种方式吸引客户眼球，为快速走货做准备，而明星造势则是蓄人气最直接最快捷的手段， 6月仍会“星味”不断。另外，一些新颖活动也让客户眼前一亮，吸引客户到场了解或参加，提高了项目的人流量，如鼎峰尚境世界微景观展、天骄峰景大型活体水母群、田禾卢浮公馆羊羊得意大本营等项目。

优惠促销方面，低首付仍辅助去货的有力措施。如中惠·松湖城112㎡稀缺户型首付8万起、恒大帝景首付4.2万抢41-90㎡非毛坯小户、丰泰黄旗观邸60-140㎡2-4房首付8万起、鸿华·I尚城66-90㎡二三房首付两万起等项目。其中碧桂园“扯蛋”行动最为轰动，“0首付、0首付免息、0物业费、0费用(契税+维修基金)，利用互联网赚足了眼球，迅速引起客户关注，活动截止6月30日结束，对旗下项目去货有一定的帮助，但同时反映出房企去货心理强烈，企求尽快在上半年最大限度去货，以防下半年楼市出现变化。

6、潜在供应：楼市热闹库存降低  房企加紧动工   5月开工市场明显改善  

5月份商品房开工市场明显改善，有7大项目拿到开工许可证，合计开工面积34.71万㎡，其中住宅开工量为25.01万㎡，非住宅开工量为1.1万㎡。助推开工市场的回暖原因有：1、楼市成交上升之势猛烈，5月周周热闹，月成交达95.98万㎡，库存量日渐缩减，房企为补充后市货量，加紧开工；2、走货的提升资金回笼快，更是刺激房企的积极性，预计接下来开工市场会持续改善；3、暴雨天气有所好转，为开工步伐提供保障；4、上半年即将过去，未来即将面临“金九银十”，能否冲击在这黄金节点大收金，除了跟前期蓄客有关，更重要是是否有充裕的货量应战，因为为争夺“金九银十”，未来3个月项目开工量预计会明显增加。