瑞峰：东莞楼市进入蓄客阶段 成交量价齐跌

一、导读

1、宏观环境：股市大跌或将波及楼市  豪宅类产品或面临出货难的困境

自6月中旬以来，中国股市下降。上证综合指数从6月中旬5100点的高位，在短短三周的时间里最低跌到3400点以下，累计跌幅超过30%；中小板和创业板指数跌幅更大，接近40%；A股市值蒸发超过30万亿元。短时间如此巨大的跌幅在中国证券历史上前所未有，一时间社会公众对“股灾”的担忧与恐慌情绪蔓延。

与2008年股市与楼市的“跷跷板效应”不同的是，2015年的股市与楼市出现“同步共振”现象。2015年上半年，在股市和流动性充裕的刺激下，多地楼市创新高。但步入7月，情况正在发生微妙的变化，由于股市下降波及楼市，部分客户抽走买房的定金去补股市“窟窿”，二手房业主抛售房产去“输血”股市等现象频频发生，同时此前靠股市盈利而有资金购房的客户在流失，加上被套牢的客户也无法挪出资金进入楼市，后市若股市如果继续下跌，楼市整体的流动性将收紧，依赖高净值人群的豪宅及投资客户青睐的公寓产品或将面临出货难的困境。

对于下半年房地产市场，由于股市大幅波动的不确定性，给楼市也带来不确定性，市场预期或从乐观转向观望。因此建议房企有货尽快走货，以防整体金融形势发生转变带来不利影响。

2、新增供应：房企推货节奏依然积极   刚需产品供应是主角

楼市成交回归常态并未浇熄房企推货的热情，上周东莞楼市依然保持着积极的推货节奏，全市共有6个项目有商品房新增供应，其中住宅1284套，面积约15.98万㎡，环比上升60%；非住宅新增26套，面积约为0.19万㎡，环比下降59%，只有南城的世纪城国际公馆香榭里商铺产品供应。

住宅供应持续放量，有洋房新增的项目有4个，其中批量推货的有保利中惠中央公馆、广源阳光里、世纪城国际公馆三大项目，且以刚需产品为主，共推出664套70-100㎡刚需户型，占总供应的5成以上；而绿茵温莎堡则小批量推出72套139-142㎡的改善户型。别墅产品供应有3个项目，分别是天骄御峰、金凯水都铂爵公馆和绿茵温莎堡香堤。

从预售证来看，近期预计有新品加推的项目有：麻涌的信鸿熙岸花园和信鸿香溪水岸，凤岗的名流印象花园和益田大运城邦、寮步的万科松湖传奇、松山湖的丰华悦园等；而新里程二期西城道也将在近期择机上市。

3、成交情况：楼市暂时进入“蓄客“阶段   成交氛围恢复平淡   

在持续2个多月的火热行情终有回落的时候，自7月起东莞楼市的楼市似乎回归到正常的档位上来。数据显示：上周东莞楼市住宅成交1379套，面积约15.9万㎡，环比下滑3成，但依然好于去年同期，同比上涨了3成；非住宅成交359套，面积约2.72万㎡，环比略有上涨，主要是万科松湖中心办公产品热销助推。

7月伊始，楼市行情回归常态，成交下滑，主要是因为：1、楼市在持续上演了近一个季度的“疯狂成交”后，开始进入新一轮的蓄客阶段，楼市交投氛围恢复平淡，成交下滑在所难免；2、近期的股市下降带来的财富缩水已经传导至楼市，被套的置业者缺少资金而推迟了购房计划，投资类型的公寓产品以及资金需求较大的豪宅产品成交明显下滑；3、深圳投资客因股市资金被套，投资需求减少，临深片区楼市成交降温，全市楼市成交的支柱或由临深片区转向中心城区和滨海片区。

4、成交均价：豪宅别墅成交项目减少   均价回归9千大关上      

平稳上升的楼市房价在上周出现拐点，住宅均价9603元/㎡，环比下滑8%。楼市在万元高台上持续运行两周后再次跌回9千大关里，主要是因为：1、受股市动荡影响，豪宅别墅项目成交减少，占比持续下滑，因此高价产品对整体房价的拉高作用减弱；2、10000/㎡以下产品成交占比有所上涨，热销项目紫荆1号（9618元/㎡）、绿茵温莎堡香堤（9441元/㎡）、世纪城幸福公馆（9789元/㎡）等项目成交依旧支撑着楼市在9千大关上运行，预计后市楼市房价个盘支撑效应将加强，总体上依然会在9千大关之上运行。

5、营销活动：新盘蓄客动作持续增强  临深片区尽快走货是明智的选择