瑞峰：临深新品集中网签 东莞楼市再现量价齐升形势

一、导读

1、宏观环境：下半年城市分化矛盾升级    莞新增用地支持“三旧”连片组团式改造  

全国：2015年上半年全国楼市数据已经出炉，50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米，同比增长25.5%，绝对量创2010年以来同期最高水平。今年一季度，代表城市月均商品住宅成交面积达到2089万平方米，同比增长2.6%。而二季度以来，央行进行新一轮降准降息政策，加之3·30新政效果逐渐显现，市场成交持续回升，5月代表城市住宅成交达到3191万平方米，6月成交进一步走高，成交超过3400万平方米，接近去年12月的历史单月最高水平。

对于未来房地产市场的走势在降息降准等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市，而15个月以上的城市楼市还有去库存压力，但部分城市由于加速去库存，市场去化周期将回归至合理区间。总体来看，各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步分化。而顶豪市场，或许和之前的豪宅市场一样，依然是稳定上涨，强者恒强。

东莞：2015年东莞将安排576.49亩新增建设用地指标（517.46亩农转指标）支持“三旧”改造，实现以少量新增用地指标撬动成片存量用地的二次开发。其中，为东城黄旗南片区2号改造单元、万江龙湾片区、麻涌滨江片区、樟木头樟洋片区等连片组团式改造试点片区配置新增用地指标近500亩，撬动1.3万亩连片旧厂房、旧村庄用地整合改造。另外，为“三旧”改造范围的道路、幼儿园、小学、安置区等配套设施建设配置了80余亩新增用地指标。

2、新增供应：凤岗批量新品入市缓解缺货局势   刚需依然是推货的宠儿  

上周东莞全市共有6个项目有商品房新增供应，住宅918套，合计面积约8.63万㎡，环比下降46%；非住宅新增1666套，面积约为2.24万㎡，环比上升1080%，其中有两大项目车库新品集中入市，分别是松山湖的锦绣山河和石碣的盈拓御江。

从供应区域来看，凤岗成上周供应的主力，两大项目新品加推，为新货凤岗市场注入新鲜的血液，其中名流印象花园推出436套86-132㎡洋房，受到购房者热捧，销售率达95%以上；而大运城邦最后一期高层洋房入市，共有120套121-136㎡的大户推出，售价在20000元/㎡以上。刚需产品依然是房企推货的宠儿，寮步的万科松湖传奇以及康城假日花园皆有65-100㎡的刚需户型入市。

从预售证来看，近期预计有花城名苑、金地艺境花园、恒大御景、碧桂园翡翠湾、天骄御峰、万科中心和利丰时代等项目上市。

3、成交情况：临深片区新品集中网签   楼市成交再迈进20万㎡大军   

上周东莞楼市全市住宅成交1925套，面积约20.84万㎡，环比上涨2成；非住宅成交272套，面积约1.06万㎡，环比下滑16%。近期受股市影响，楼市的成交氛围有所降温，虽然上周楼市从数据上来看有所上涨，但实际上是因为临深片区新入市刚需产品集中网签拉动影响，上周凤岗名流印象和清溪的保利中惠中央公馆新品入市热销，两项目共成交690套，约占住宅成交的1/3，支撑着凤岗和清溪成交稳居榜首。除开盘项目外，临深片区个盘成交下滑趋势明显，一方面是因为股市巨震，深圳投资客户减少，但对自住客机刚需客影响较小，上周70-100㎡成交产品中约有65%来自临深片区；另一方面也是因为在经历了上半年的大卖后，片区库存量较低，供不应求态势严重，这也导致成交量的减少。

4、成交均价：个盘效应影响    住宅均价重回万元高位上运行     

上周东莞房价受个盘效应影响，住宅成交均价再回万元的高位上运行，均价10157元/㎡，环比上涨5%。一方面，区域均价高达12080元/㎡的凤岗镇上周成交量高达5.14万㎡，约占住宅成交1/4，对全市整体均价的拉高效应明显；另一方面，高价位项目成交出众，10000元/㎡以上的产品成交约占35%，主要是名流印象花园、绿茵温莎堡香堤、恒大御景等项目提供。

5、营销活动：危机意识应加重跑量是关键   吸揽人气营销主题多样化  

为吸揽自股市动荡后日益下滑的销售现场人气，各项目皆使出浑身解数来举办各式各样的暖场活动，如水果味十足的西瓜狂欢节、东南亚水果节、冰凉十足的水上升级闯关活动、冰激凌DIY派对、哈根达斯盛宴、信鸿澜岸有萌萌的小黄人、名巨中央花园有大型感恩音乐节等活动；适逢三伏天，有项目顺应时势推出“三伏天灸法”养生活动；当然明星也少不了，中央财津《蜜桃成熟时》的主角亲临。虽然活动很多，但上周楼市依然延续前几周的蓄客为主格局，无全新项目开盘。主要是因为股市影响，购房者观望情绪有所加重，看房热情有所减弱，而房企也顾虑到后市楼市行情走势，加大营销动作来实现跑量。