瑞峰：东莞供需量价再刷新高 年底楼市翘尾行情将定

一、宏观环境：中央再提去库存  全国楼市继续上涨  业绩破千亿的房企有7家

经济层面：11月习近平首次提出“供给侧改革”，强调在供给侧加强改革、提高质量和效率。随之而来的是一系列供给侧改革措施落地，先是国院常务会议部署加快消费升级的政策，接着国务院常务会议再次部署加快企业技术升级改造，推动产业迈向中高端，种种措施将为经济增加新动力。而且习近平更是强调了“五大政策”和推进经济结构性改革的四大关键点，五大政策包括：宏观政策要稳，产业政策要准，微观政策要活，改革政策要实，社会政策要托底；四大关键点包括：要促进过剩产能有效化解；要降低企业成本；要化解房地产库存；要防范化解金融风险，都为未来的政策和改革指明方向。

GDP增长方面，前期一系列稳增长措施逐渐见效的提振、政策持续加码及临近年末项目落实提速，抵消部分经济下行压力，11月份固定资产投资端出现企稳迹象，但房地产和去产能带来的拖累作用仍待消退，预计四季度GDP增速稳定在6.9%。但从全年来看，尽管2015年经济增长下行压力还在增大，企业经营困难、效益下滑，但就业形势总体稳定，物价涨幅保持低水平，结构调整快速推进，新兴动力正在培育，新产品、新模式、新业态不断涌现，网上销售、新能源汽车、机器人等产业高速发展，总体呈现稳定发展势头。

2016年是中国“十三五”规划的开局之年，也是全面建成小康社会攻坚期的第一年。从现有条件看，挑战和机遇并存，形势难言乐观，中国经济发展处在阶段更替、结构转换、模式重建、风险释放的关键期，总体呈现低增长、低通胀和高杠杆特征，预计2016年GDP增长6.8%左右。

政策层面：政策利好仍不断传出，给予房地产市场十足的想信心，如习近平提出要消化房地产库存；李克强强调要加快户籍制度改革以带动住房、家电等消费；住房公积金管理条例新稿面市，放宽缴存、使用范围，降低提取门槛；国管公积金贷款额度提高，首套房贷款结清可再申请；山西省取消商品房购房限制，包括户籍年龄限制；公积金资产证券化提速等一列利好消息的刺激之下，11月全国楼市成交仍然较为热闹，12月楼市有望迎来“暖冬”。

全国成交量相对保持高温运行，但是房地产开发投资增速持续回落，商品房待售面积达到历史高点，商品住房过剩总库存量高达21亿㎡，去库存压力大；房企拿地和新开工量仍是不足，房企开发投资信心仍有待提高。为刺激和支持房地产市场发展，接下来中央层面将继续放松货币信贷及财政政策，降息降准、降低二手房转让税费、首套房和二套房的首付继续降低等方面都有可能。而且继中央表态化解库存之后，进一步刺激需求端将是各地政府下一轮宽松政策的重点，特别是三四线城市高库存压力较大，未来相关政策将继续出台，包括更大范围放宽公积金和财税政策，加大安置房货币化分配的力度等。

楼市方面： 11月中央再提去库存，公积金新政落地，加之房企为冲刺年终业绩积极推盘，楼市成交保持上升的节奏， 2015年11月监测的主要城市成交面积环比上升3.84%，超6成城市环比上涨，同比去年11月上涨21.18%；而全国房价整体仍呈平稳回升态势，全国100个城市新建住宅平均价格为10899元/㎡，同比去年，深圳上涨34.75%，仍居首位。

房企方面，前11个月销售金额达到千亿级别的房企共有7家，分别是万科（2251亿）、绿地（1810亿）、恒大（1745亿）、保利（1332亿）、万达（1260亿）、中海（1249亿）、碧桂园（1155亿），保持了与去年底相同的阵容，但“千亿俱乐部”成员销售金额突破千亿的时间比去年整整提前2个月，主要是因为今年龙头房企的销售情况整体好过去年，尤其是重点布局一二线城市的房企，销售速度明显加快，销售目标完成率基本达到年初预期。另外，百强房企的市场占有率从往年的2%提升到5%，意味着在行业利润率整体下降的大背景下，整个房地产行业正在经历去产能的过程，房地产企业集中度不断提高，未来房企的分化也将更严重。

二、宏观政策明细

1、全国宏观环境：明确未来五年发展方向  棚改或成房地产去库存最大利好