一季度东莞楼市成交大幅放缓 二季度或明显回升

　　受春节因素影响大，一季度东莞楼市供需大幅下滑。随着市场变化快及多样化，开发商们对市场反应能力有所增强，心态调节也比较快，一季度大部分开发商有一个共同点就是“加快出货回笼资金”。 一季度东莞住宅成交均价环比小幅下降3.66%，除了受碧桂园两个低价项目大体量签约影响比较大外，其它在售的项目有不少陆续通过降价促销跑货，房企提前冲刺业绩的迹象相当明显。近期利好政策不断频现，接下来二季度供应放量增大，新盘涌现，楼市人气快速回升，将会是开发商出货的黄金窗口，开发商们若能理性定价，应市而动随势而行，二季度楼市成交量有望明显回升。

　　月度关键词：成交大幅放缓、高库存压力、房价分化明显

　　(一)新增供应状况

　　2015年一季度东莞新增商品房供应总体情况：(商品房包含厂房数据)

　　多盘集中放量，住宅供应量创历史同期高位。

　　由于去年前三季度市场低迷，许多开发商有意放缓营销节奏，部分项目蓄客时间持续拉长，造成许多本应去年入市的项目推迟到今年一季度，从而造成今年一季度与历年同期相比，住宅新增供应异常活跃的景象。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，一季度住宅供应180.06万㎡，环比2014年第四季度下降29.53%，同比去年同期上升113.39%。从供应项目看，6成项目的住宅供应量超过2万㎡，达36个，表明开发商们的推货力度均比较大。

　　松山湖片区供应放量逐增，临深片区环比降幅最大。

　　据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，一季度东莞七大片区均出现住宅供应，其中松山湖片区供应放量逐增，环比去年第四季度上升17%，而其它六大片区环比均大幅下降，临深片区降幅最大，为46%。

　　近半年内松山湖片区住宅供应尤为活跃，可以视为去年前三个季度严重抑制后的集中释放，其中一季度松山湖片区住宅供应48.89万㎡，为历史第二高位值。该片区新面孔不断亮相，据监测发现预计今年入市的项目仍有多数，主要分布在松山湖、寮步、大朗，因这三个镇区相互紧靠，区域内市场竞争比较大。截止2015年3月底，松山湖片区住宅存量为99.49万㎡，其消化周期已逼近12个月，当前正面临着“高库存”压力。其中存量超过100套的项目有22个，即五成项目去库存压力很大，随着后市供应不断增大，楼盘间的抢客战之激烈不言而喻。

　　一季度临深片区主要靠三正瑞士半山、碧湖湾、绿茵温莎堡等12个项目供应住宅32.56万㎡，环比去年第四季度大幅下降46%，为全市环比降幅最大的片区，反映临深区域市场供应受到春节因素影响最大，主要由于深圳客为该片区市场主流客，这些深圳客大都回乡过节或出外旅游，造成开发商推货意愿较低。根据过去一年的市场消化成绩计算，当前临深片区消化周期为8个月，库存偏紧。加上库存量主要集中在热销的项目中，且后三季度内预计入市的新盘较少，市场供应以在售盘加推为主，面对庞大的深圳客外溢量，阶段性内“供不应求”的矛盾将会日趋加重。