调控政策抑制下东莞楼市供需大幅萎缩 房价稳中有松

一、政策篇

资金成本在上升：

央行在一季度连续两次上调公开市场货币工具MLF的利率，提高市场资金使用成本, 今年来代表了货币理财工具的余额宝7日年化受益率持续上涨，从年初3.289%上涨到6月份的4.157%，其中体现到房地产市场的是房贷利率上升，其中东莞大部分楼盘首套房贷款利率已经无折扣，基本是基准利率，二套更是上浮到10%-15%。

流动性在收紧：

2017年M2增速从年初1月份的11.3%下滑到5月的9.6%，是近几年首次跌破10%，市场流动性有明显收紧动作，从近期看，主要是受到金融业去杠杆影响。

房地产政策形势：

3-4月份全国多达30多城以上城市首次或再度加码房地产调控，调控城市从一线扩围到部分三、四线城市；其中东莞分别在3月21日出台限价政策，4月10日限购政策升级，新推限售政策。

下半年宏观展望：

经济预判：

预计下半年经济有小幅回落风险，预计回落到6.8%的水平，但从GDP走势以及外需向好情况下，中国经济已走出增速下滑势头，中长期趋势以稳中向好，呈L型走势，短期有波动(政府有意降低金融杠杆，调整经济结构所影响)，呈W型走势。

政策调控预判：

经过连续两轮的房地产调控高潮后，即使到5-6月份部分城市依然有继续加码的动作，所以预期在十九大会议前，政府调控从严态度较为明确，短期政策保持高压难于避免，同时叠加资金使用成本提高（房贷利率上调，明年潜在加息等）不利因素，下半年的风险只会比上半年更严峻，同时上半年成交一般的情况下，部分开发商为了完成业绩，不排除会以价换量抢收市场，所以合理定价，加快出货，保持合理流动性是较佳策略。

东莞房贷情况：

下半年东莞房贷利率总体趋势收紧，将会减缓楼市成交。

二、楼市总体概况

供需双双大幅萎缩五至六成 房价同比上涨三成

供需均大幅萎缩五至六成。合富大数据显示，2017年上半年东莞新建商品住房供应面积约207万平方米，处于过去11年以来最低谷水平，同比减少48%；签约面积约231万平方米，同比大幅减少56%创过去3年最低，处于2012和2014年同期水平。

房价处于高位，涨幅略有回落。合富大数据显示，2017年上半年东莞新建商品住房签约均价16219元/平方米，同比涨30%，较去年的32%涨幅略有回落。由于去年上半年东莞房价基数较低，故同比涨幅较大。