中原研究报告：成交价跌破六千（12.21-12.27）

东莞中原地产研究中心：一周楼市回顾（2009.12.21-12.27）

一、 一周楼市观察

本周商品房成交面积13.28万㎡，环比上升11.36%，同比上升43.76%，合计1332套，日均成交190套，其中住宅成交了12.23万㎡，环比上升10.72%，同比上升40.08%，合计1115套，成交量小幅反弹。这主要是由于一些新项目如南城的精英世家上市，大岭山的中惠•沁林山庄二期、南城景湖时代城“圣菲”等项目的加推，其他项目由于开发商冲刺最后阶段，在价格上有所优惠促使成交的增加。

本周东莞市普通住宅均价为5923元/㎡，价格环比下降2.4%，合计1059套。从网上签约的数据来看，本周全市普通住宅成交价格在前两周价格高企的情况下跌破6000元。成交排名前十的普通住宅均价为5887元/㎡，个盘涨跌互现。其中个盘由于开发商开展年末馈赠、优惠等活动价格松动较明显如景湖时代城、帝景湾、上东国际等，另外像塞纳河畔、鹿港小镇等项目拿出一部分单位出来“一口价”出售，而且价格都在4000元左右。

本周全市共成交别墅59套，成交面积16376㎡，其中以常平的万科城五期 、松山湖的锦绣山河、大岭山的中惠•沁林山庄二期分别以成交22套、5套、5套销售量排名前三甲，本周别墅的成交非常热闹。本周别墅成交均价为17427元/㎡。从网上签约数据的成交情况来看，万科城五期由于有新货加推，而且产品面积都市在200多平米和300平米之间加上赠送的就在300-400平米左右，这种产品在对于投资和改善性需求来说都是很受欢迎的，而像丰泰•观山碧水、沿海•丽水佳园在平静了一段时间后再次发力，各自都有四套成交。

时值“十二月”年末，这段时机是处于新旧交替之际，开发商借助元旦的节点加大了推盘和营销力度。从上周网上签约的数据来看，普通住宅的成交量有小幅度增加，其中城区的精英世家在前期长久的蓄势下上市了，由于供应的都市一直以来走俏的中小户型，所以成交不错，以接近90套的成交成为全市领跑者，其他项目有三个成交在50套以上，10-50套有25个。个盘如景湖时代城、中惠沁林山庄、帝景湾等项目或由于年末馈赠活动，或由于企业重大事件让利促销成交取得不错成绩。从双休日个盘表现来看，各开发商的活动依然非常精彩，活动形式各式各样、精彩纷呈。其中锦绣山河•鹭栖湖、中央公馆.蟠龙公开发售，据透露成交不错，打破了大户型成交长久遇冷的局面。而城市风景、誉景名居等项目在前期市场宣传、预热后也开始了产品的亮相，这些项目预计会在元旦期间上市再加上前期已经亮相的项目如中信•风云汇、凯旋国际等，届时成交会掀起新年的“第一春”。最近一段时间的“焦点”也是09年房地产十大关键词之一——“高价地”频现，尽管中央在12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易”。这一政策打击屯地、炒地现象，但是在政策出台不久即12月21日，保利30亿京城拿地 楼面价高达2.35万，溢价率高达313%； 12月22日,由富力、雅居乐、碧桂园组成的民企联合体以255亿元的天价夺得广州“巨无霸”地块,创全国高价地新纪录。对于这种现象有专业人士认为缺乏的是执行力、并缺少监督力度。但是东莞相对来说，从上周地块成交情况来看开发商拿地就要谨慎、理性的多了，大多数地块是以起始价或略高点成交，因为贸然的高价拿地势必会给后续的项目运作带来成本压力，同理理性的地价也为后期的房价奠定了基石；另外12月22日，二手房营业税文件的出台，总体来说政策比较温和，使原以为未满五年的普通住宅的全额征收营业税预期落空，市场观望情绪有一些缓和。