合富研究报告：2009年住宅市场全面激活（2009）

住宅市场展望

住宅新开工

09年新开工可作为2010年预测判断数据。根据《东莞建设网》统计数据显示， 09年新开工商品住宅面积约427万平方米，同比08年基本持平，比07年下降了38％.从图中看出，09年从第三季度开始，新开工商品住宅面积逐渐增加，开发商的建设步伐明显加快。

2010年全市住宅新增供应面积约520万平方米，可售面积将达950万平方米  整体供应充足

分析及预测：

据监测统计，08年商品房新开工建筑面积约为419万平方米，截止09年底新开工面积中已预售面积约为235万平方米，上市率达56％，未售184万平方米将于2010年上市。

09年商品房新开工建筑面积约为421万平方米，截止09年底新开工面积中已预售面积约为64万平方米，上市率达15％；未售面积约357万平方米，预计在2010年将加快上市步伐。 预计09年新开工中将有357*（56%+5%）=218万平方米于2010年上市。

以08年和09年商品房新开工面积为参考，预计2010年商品房新开工面积约为520万平方米，按前两年上市率来计算，预计2010年新开工住宅中将有520*15%=78万平方米

从监测情况来看，有部分预售产品中在商品房新开工里没有体现出来，预计此部分面积约40万平方米。

综合以上算得2010年全市住宅供应面积为：184+218+78+40=520万平方米

加上09年底约430万平方米存货，2010年全市住宅可售货量预计约950万平方米，市场整体供应量仍然较充足。

“中央商务--南城总部”片区或成明年楼市热点

万科•金域华府、中天力通•城市风景处于中央商务区，是整个片区中受轨道辐射影响最为明显的楼盘。

中信•凯旋国际、天越•金域中央、深建设•百悦尚城处于南城总部基地，其中，尤以凯旋国际位置最为优越,处于核心位置。 据统计，上海、广州、北京等城市成熟的地铁上盖物业价格平均高于同片区、同等素质物业30％以上，“中央商务-南城总部”片区物业价值升值指日可待。