合富研究报告：2009年住宅市场全面激活（2009）

住宅市场

前言：2009，全面激活的一年，2010，进入谨慎乐观调理

亢奋的2009年已经过去，2008年对2009年的极度悲观预期早已飞到九宵云外，2009年东莞楼市在出乎意料中走出了低迷，走向了健康稳定发展。2007年“9.27”后，东莞楼市开始降温，一场楼市调整不可避免地在08年初到来了， 那时，普遍人认为2008年是东莞楼市最困难的一年；经历接近一年的调整后，不巧世界金融危机大范围地爆发了，在2008年四季度，那时几乎所有的人都认为，其实2008年不是楼市最困难的一年，而2009年才是最困难的一年。事实证明07年底对08年的悲观预期是正确的，而08年底对09年的悲观预期偏差较大。是什么改写了09年的悲观局面呢？金融危机重创了东莞经济，同时挽救了东莞楼市。09年东莞经济仅仅维持历史罕见的5.3%增长，而楼市销售则同比增加60%，房价得到6.8%的上涨。

08年四季度中国政府为尽可能减少世界金融危机对中国经济的冲击，以“四万亿”为主要代表的经济刺激计划“顺势”而诞生，接下来中央出台一揽子经济刺激计划，09年中国经济预期得以改观。而在楼市方面，以“七折利率”为主要代表的楼市振兴措施，在短短的两个月迅速将09年市场预期180急转弯，包括东莞楼市由“极度悲观”转向“比较乐观”，东莞住宅存货在短短的两三月迅速得到较大程度消化，尤其刚性产品如二房和小三房更是抢销而空。09年初开始，东莞房价一路高歌，持续长达7个月的上涨，上演着久违的楼市盛宴，不少开发商在不到半年时间里完成了年度计划，也因此，惜售增多，房价居高难下。在利润驱使及政策支撑下，东莞投资购房群体开始崛起，东莞小户公寓亦受到疯抢，东海阳光以近7000元的毛坯高价在短短两三月消化完毕，而在08年几乎成为不可能。09年是东莞楼市全面激活的一年，首次置业突军异起，扛起东莞楼市回暖大旗，改善置业的亦功不可没，随后投资购房重新崛起，09年东莞楼市显得异常亢奋。

也正是投资置业已接近疯狂，中央高层对楼市表示高度担忧，因此在09年四季度，温家宝总理在多次会议强调，要保持房地产健康稳定发展，对房地产做出“有保有压”的政策要求，首次置业和改善需求仍然得到鼓励，而投资需求将得到打压。09年底中央高调担忧房地产，市场也因此进入新一轮政策观望，短期内销售量将受到影响。但是，中央多次强调保持政策的持续性和稳定性，维护政策效果，可以预见2010年政策仍然以宽松为主，对房地产将针对性地调整，以微调为主，2010年房地产整体政策环境仍然以宽松为主。从当前东莞住宅供求形势来看，供求已经基本趋于平衡，且刚性住宅仍然有较大的发展空间，楼市新开工节奏仍跟不上销售节奏，东莞楼市在未来的半年内仍然维持“供应偏紧”状况，短时期内需求仍可观。预计2010下半年楼市新增量将增加较大，届时销售量将有较大提升。而07年高价地块在2010年将很多要开发上市，预计2010年高端项目将有所增加，同时高房价将给销售量带来一定压力。温家宝“国四条”将加速东莞楼市供应步伐，加上当前的“供应偏紧”局面，预计2010年东莞新增供应量将增加，可售货量（含存货）将达950万平方米，市场整体供应仍将充足。由于当前“供应偏紧”及“刚性住宅仍有较大发展空间”及“2010政策仍将宽松”等因素，东莞房价2010年仍将稳中有升，由于目前房价已经高企，预计涨幅将有明显收窄。整体来讲，在政策没有太大紧缩前提下，2010年东莞楼市将进入谨慎乐观地调理当中。

一．整体情况

消化存货  供应萎缩  量价齐升  直逼2007年

基于08年做出的09年偏低市场预期导致09年新增供应大幅减少，同比大幅减少26%.过去三年东莞住宅供应往低走。在以“七折利率”为代表的宽松房产政策下，09年销售迅猛回暖，同比大幅增加59.5%，直逼07年销售高峰。近三年东莞房价平稳小幅上涨，每年增幅约200-400元/平方米、约4%-7%，09年同比08年小幅上涨6.8%.09年以消化存货为主，出现“供不应求”，销售面积超出新增面积达144万平方米；09年签约金额超出07年近10亿元。供应量的持续下滑将有助于楼市全面回暖，当供不应求时，势必带来房价上涨。09年供应偏紧，局部产品局部区域已经出现“供不应求”现象，房价上行受到支撑力。

08年东莞住宅需求受到一定压抑，成交量维持较低的水平，而09年在政策刺激下，积压一年的需求得以释放，09年保持较高的成交量。07-09年东莞住宅年平均消化量约500万平方米，09年销售远高于平均水平。

从资金回笼来看，今年开发商资金回笼较快，资金较充裕。09年全市住宅签约金额达348.5亿元，超过楼市最疯狂的07年。开发商相对宽松的资金环境将大大削减降价意愿，增强拿地意愿，供应偏紧将导致产品惜售，09年东莞房价上行受到支撑力。