合富研究报告：2009年住宅市场全面激活（2009）

2010年东莞房地产展望

土地市场展望

土地新政对东莞土地市场影响不大

09年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。

但在08、09年的东莞土地交易市场，大部分宗地的土地出让价款都是要求在1～3个月内一次性付清，只有极个别的地块可以延期分期付款。因此“土地首付不得低于50%”的新政对于2010年的东莞土地市场影响不大。

2010年“三旧”改造地块将继续推出

我市“三旧”改造的近期目标，是计划在明年要启动3万亩的改造，优先对城市中心区、轨道站点及周边等地区进行更新改造，提高土地利用效率。

在市区，已明确的改造区域为东城的火炼树村、南城的胜和—亨美片区。火炼树村改造已经在11月18日启动，胜和片区仍在规划修编当中。市城建规划局透露，作为东城中心地带，东城世博广场北侧地块也在进行“三旧”改造试点。

政府允许房地产进入“三旧”改造区域，“但不包括别墅类房地产开发项目和低密度、大户型住宅项目，即住宅小区建筑容积率低于1.0，单套住房建筑面积超过144平方米的住址项目”的有关规定已有明确。也就是说，成片改造的房地产开发容积率可以高于1.0，但必须是中小户型的普通住宅。这跟中央有关房地产的政策要求是一致的。

未来两年内城区可开发商住地数量仍充裕

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08、09年四大城区商住地的成交量都比较少，但从07年至今，四大城区招拍挂成交尚未开发的商住地存量总面积约为64.4万平米，折合容积率算得总建筑面积约为130.5万平米，加上早期非招拍挂形式取得的住宅用地，以及已经动工但未上市销售的项目，东莞城区未来2年内的新增住宅供应货量仍将充足。

09年东莞楼市回暖明显，发展商的项目开发进程有所加快，例如07年的万科水濂村高价地已经初步动工但还未报建；09年城区成交的8宗商住地块中有6宗目前已经报建，分别为莞城体育路的君御旗峰豪园、南城东骏路西侧的香城名门花园、万江牌楼基村的尚书华府，万江滨江公馆B区。

2010年土地市场交易气氛平和，平稳发展

2009年东莞楼市回暖明显，但还是处于理性发展阶段，基于国家在2010年对于房市的调控，预计2010年东莞楼市发展较为平稳，难以大起大落，与之相辅的土地市场交易气氛也会较为平和。

2010年1－2月份商住地交易量较大

截至2010年1月4日，从市国土资源局已经发布的土地出让信息统计所得，将会在2010年1－2月份上市交易的土地总量为115.2万平米，其中商住地交易面积为62.7万平米，为09年全市商住地183.6万平米成交量的34%,同比增加273%。

城区商住地继续受热捧

08和09年城区商住地的供应量都比较小，预计政府在2010年也会严格控制好城区商住地的放量。物以稀为贵，2010年城区商住地将会继续受到热捧。

更多外地发展商进驻东莞市场  地价得到支撑

09年外地开发商在莞拿地活跃，除了早年进驻东莞的万科金地大型开发商积极参与拍地，09年地产巨鳄碧桂园的加入，预测保利和新鸿基等大型开发商也将会逐鹿东莞市场，东莞未来商住地价将会得到更大的支撑。