合富研究报告：2009年住宅市场全面激活（2009）

二．整体供求比

东莞楼市供求平衡  供求比仍处下行轨道

08年第四季度金融危机加速向世界蔓延，为减少金融危机对中国影响，以“4万亿”为代表的经济刺激计划应势而生，中国楼市包括东莞迎来回暖契机，住宅供求比驶入下行轨道。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，07年-09年，东莞累计新增一手住宅面积约1699万平方米，累计销售面积约1542万平方米，累计供求比仅约1.10：1，东莞住宅供求已基本趋于平衡，从月度趋势来看，供求比仍处下行轨道，楼市压力较小，供求比持续收窄  09年11月达至07年12月以来24个月最低值“9.27”后即07年10月后，东莞住宅供求比整体呈加大趋势，从0.95：1增加至最高1.35：1，供求矛盾突出，并于一年后的08年10月达至顶峰；08年10月后，在政策的刺激下，供求比持续13个月回落，并于09年11月达至07年12月以来24个月最低，供求比仅约1.11：1，供求关系维持在07年11-12月较宽松的水平。从整体来看，09年楼市供求比处于下降轨道，供求关系趋于平衡。

三．月度供求走势

房价触底回升  房价惊现“七连阳”

除09年2月下降外，08年10月后东莞房价基本处于上涨轨道，经历长达12个月持续小幅上涨至09年10月，涨幅基本维持在4%-8%上下。09年3月始东莞房价踏入稳定加快上涨轨道，连续7月一直上涨至10月。“金九银十”过后，东莞楼市进入传统淡季，供应量大幅减少，成交量正常回落。11月市场政策收紧预期较高，并且已经出台相关房产紧缩政策，虽在东莞未全面落地，但已不可避免形成市场观望，成交受到一定阻碍。10-11月东莞新增供应减少，尤其高端非普通住宅供应较少，与此相对应的中低价位普通住宅供应及成交比重增加，最终导致10-11月签约价格整体下滑。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年1-5月，东莞楼市经历供求价“四连阳”；09年6-9月，市场供应偏紧，市场呈现持续四月“成交走低，价格走高”现象，10-11月则呈现小幅“量价齐跌“现象。从全年来看，房价在2-9月经历史上罕见房价“七连阳”后，10月后房价逐渐平稳，房价持续上涨势头趋缓。预计12月东莞楼市供求将维持在11月份上下水平。

东莞房价在09年2月创07年7月以来新低后从此踏上上涨轨道，涨势一直保持到9月，创下东莞房价史上之最“七连阳”。9月全市住宅均价6995元/平方米，达07年以来最高。