合富研究报告：2009年住宅市场全面激活（2009）

八．供求结构

供求失衡  普通住宅供应短缺  大户产品销售压力大

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年东莞新增住宅约34604套，销售约51568套（不含07年以前存货），其中90平方米以下供求比重均仅占35%左右。90平方米以下户型销售率为149%，明显高出90平方米以上户型销售率122%约27个百分点。09年供求结构明显失衡，中小户型供应较少与以刚性需求为主导的矛盾也最终导致了普通住宅价格上涨明显。

按户型从小到大排列，销售率呈减小趋势，60平方米以下销售率最高，其次为81-90和131-150平方米户型，一定程度说明09年小户投资、首次置业及改善需求较突出

九．库存分析

楼市库存持续减少 仅够消化9个月  存货压力较小

从08年9月以来的库存情况来看，东莞住宅库存总体呈减少趋势，从最高峰时期08年底600万平方米减少至09年底的434万平方米。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至09年12月31日全市一手住宅库存面积约434万平方米，按照09年月均47万平方米消化速度，消化库存仅需9个月，楼市供求压力相对较小。

洋房库存量减少最明显  别墅库存量较平稳

中信御园将成城区别墅标杆

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，从各类型库存情况来看，洋房库存量减少最明显，从最高峰时期的478万减少至330万平方米，相对来说别墅和公寓库存变化较小，别墅库存面积维持在58万平方米上下水平。当前城区别墅库存主要集中于森林湖、清华居和江南第一城，而森林湖别墅预计在2010年上半年将消化完毕，届时城区销售主要以中端类别墅为主，而2010年底中信御园将弥补城区高端别墅空白，届时将成为城区唯一高端纯独栋别墅大盘。