中原地产：东莞楼市成交低迷 观望情绪加剧（2月）

资金面：楼市短期遭遇信贷最紧阶段，成交阻力凸现。

2010年首周，全国新增信贷超6000亿元，同时全球货币政策持续收紧的背景下，监管层迅速在货币政策上作出调整，一方面发行央行票据，一方面上调银行存款准备金率，令到市场资金面大大收紧。具体到楼市个人住房信贷方面，1月底大部分银行由于信贷额度用完暂时停止住房贷款。央行公布的数据显示，2010年1月份，各金融机构总计人民币贷款增加1.39万亿元；该数据超出市场预期，同时更加剧了市场的通胀预期，因此，进入2月份，就在春节前夕央行再度上调存款准备金率，继续收缩流动性。虽然央行还没有公布2月份的数据，但根据银行的数据汇总，2月份新增贷款额预计超过7000亿元。该数据较1月份大幅回落并处于低位，银行信贷再度收紧；按照今年全年7.5万亿元的信贷总量来算，同时，按银行季度4：3：2：1的信贷占比计算，第1季度约3万亿元的信贷增量，按照这样估算，预计3月信贷增量在9000亿元左右，信贷持续从紧。受此影响，同时配合“国11条”对房地产市场的调控，目前银行对个人住房贷款中二套房贷严格执行首付4成规定，而且部分银行对首次置业也提高了首付门槛，从之前的2成提高到3成，优惠利率折扣也从7折上调到8.5折。

可以说，目前楼市短期遭遇了信贷最紧的阶段，虽然政府仍然支持普通自住需求，但由于通胀预期加剧，信贷从紧，刚性需求购房的门槛短期也开始提高，受此影响，市场需求预计受到平抑，成交将明显放缓。

政策面：调控政策落实细化中而且仍未出尽，两会加剧政策调控预期。

从“国11条”出台到现在，政策的落实执行仍在过程中，各部委中还有部分职能部门还没有制定细化政策，而从中央到省、市，目前只有小部分省市已经结合自身实际落实中央的调控政策，还有大部分省市没有具体落实。前期上涨的海南楼市在春节后迅速降温，反映了预期接下来海南政府将出台一系列调控政策。

从政策制定部门来看，“国11条”涉及到的部委目前只有银行、银监会等金融机构已经明确政策执行，而还有住房和城乡建设部、国土资源部、税务总局、国资委等部委还没有出明确执行细则。从“国11条”的政策来看，住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。

因此，目前房地产市场的调控政策仍未出尽，政策调控预期仍然要持续一段时间，这样将延长市场对政策调控的消化期和观望期，直接影响到上半年的市场成交。

供需面：政策调控下恰逢春节节点，各地楼市成交普遍低迷，市场观望气氛浓厚。

数据显示，2月份北京市期房网上签约总量为8322套，为1月成交量的75%。其中,剔除经济适用房和限价商品房之后的商品住宅签约套数为4012套，成交量相当于上月6463套的六成；2月上海全市商品住宅成交面积为32万㎡，与1月份相比大幅减少54.29%，已是连续两个月出现逾半跌幅，并创造了自2005年以来的最低纪录。广州2月份全市一手住宅网签3494套，同比下降47%，环比则缩水一半；深圳2月新建商品住宅销售面积共计91216㎡，比去年同期下降75%，环比下降74%。而东莞市场商品房成交面积为18.23万㎡，同比下降46.76%，环比下降66.61%。

除了春节假日因素导致购房行为大为减少之外，最近出台的一系列政策都在向市场传导着强烈的调控信息，使得许多购房者出现了观望情绪。