东莞大户洋房量大滞销 别墅集中上市再掀投资热

　　然而，楼市整体成交量价呈现疲软并未影响到开发商的推盘热情。近期东莞楼市新盘上市量明显增多，板房开放、请明星到场、启动认筹登记等预热活动不断。鼎峰尚境、万科金域华府、金地外滩8号、湖山大境、丰泰旗山橡树郡、光大锦绣山河鹭栖湖、锦园等一批新品豪宅纷纷亮相上市，希望在市场淡季下谋求突围。

　　从目前市场推售的主力产品看，大户型洋房及别墅产品依然属于“大多数”，而最受消费者欢迎、市场成交量最大的中小户型产品却严重缺货，见少买少。合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺认为，东莞楼市目前的产品供应结构与市场主流需求明显脱节，多数大户型产品严重滞销但供应量巨大，中小户型产品需求旺盛却严重缺货，如此现象导致以刚需为主的东莞楼市成交后继乏力，如不适时调整上市产品结构，未来数月东莞整体成交量还会下跌。

　　大户洋房产品

　　大户洋房量大滞销

　　一直以来，东莞开发商喜好开发户型偏大的洋房产品，随着新莞人、外地购房者比例的不断加大，新一代购房群体的主流需求发生巨大变化，更多的刚需自住群体倾向于购买120㎡以下的中小户型产品，但东莞多数开发商并未根据市场形势适时调整开发产品结构。随着时间的推移，120㎡以上大户型洋房产品的存量、在售量越来越大，终陷入滞销的“泥潭”。

　　原因分析：

　　房贷政策制约市场推货压力骤增

　　作为刚需最旺、成交最火的东莞城区市场，楼市供应产品与市场需求脱节的情况逐年加剧。从2006~2011年东莞市区洋房供应情况看（见右表），120㎡以上的洋房产品一直都是市场推售的主力，今年市场推货比更达到了60%的高位。

　　为何在市场滞销的情况下，仍有那么多开发商热衷于开发大户型产品？合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺表示：“开发商普遍存在逐利的思维，大户型产品针对的买家资金实力较强，定价可以高一点，利润空间比较大。而中小户型产品面对的首次置业者一般都难以承受太高售价，出于这点考虑，开发商都喜欢开发大户型豪宅或者别墅之类的产品。”

　　合拼户型产品销路困难

　　据记者调查，目前东莞在售的大户型项目销售出现两极分化的现象：大部分大户型产品项目滞销情况严重，但也有部分大户型项目销售看好。而滞销问题比较严重的项目，其大户型产品普遍存在合拼户型、一户两证的问题。