东莞金九银十68个楼盘入市 推货大战已蓄势待发

一、前言

随着金九银十的来临，市场将迎来传统销售旺季，各大开发商已全力备战，一轮推货大战正在蓄势待发。然而，全国多个城市乃至东莞均出现房贷收紧现象，广发银行等个别银行已停贷，多个银行全面取消折扣优惠回归至基准利率，甚至上浮5%~10%。银行审批更加严格、放贷时间延长，不但一定程度影响到开发商阶段性的资金流，也影响部分购房者的心理预期。本次房贷全面收紧，究其原因：

其一，央行从过往的“放水”转变为盘活资金存量。新一届政府对经济下滑的容忍度提高，致力推动发展方式的转型，打造中国经济的升级版。进行结构性调整和深化改革，重点在于向市场放权，在财政和货币信贷资金上，“用好增量、盘活存量”。2013年7月20日，中国完全取消了款利率下限，表明利率市场化将成为下一步我国金融体系改革的重大事项。盘活存量，并非简单提高货币信贷的流通速度，而是调整货币信贷结构，推进经济增长方式的转变。“钱荒”风波中，央行并没有及时向银行释放流动性资金，从过往这种“放水”向盘活存量转变，优化金融资源配置。当前银行信贷额度处于阶段性紧张 ，导致房贷利率收紧。

其二，房价处于历史高位，楼市泡沫风险凸现，银监会加大防范风险，提高房贷审核门槛。全国重点城市楼价连续14个月上涨，房价处于历史高位运转，楼市风险在加剧。当前全国多数城市楼价在走高，温州房价逆市连续23个月下降，个别弃房甚至跑路。温州楼市存在巨大泡沫，房价下降已产生社会信用风险。为了确保信用风险加权资产计量的审慎性，银监会近期制定并发布了包括《关于商业银行实施内部评级法的补充监管要求》等在内的多个资本监管配套政策文件，其中提出个人住房贷款的违约损失率不得低于10%。地方银行执行总行方针，加大房贷审核流程，放贷时间延长。

其三，房贷并非优质业务，房贷利润空间有限，越来越多银行将信贷资源倾向中小微企业贷款。由于房地产受到国家严格调控，导致银行房贷信额度受到限制。首套房按基准6.55%执行，在基准利率之上普遍上浮10%，而小微贷款可上浮30%，相比其他业务，银行在个人房贷业务较为“薄利”，房贷利润空间缩小，导致越来越多股份制银行业务重点转向了个体户等小微企业，利润空间较大。

其四，楼市成交持续向好，部分银行已提前用完住房贷款固定额度。银行对房地产每年都有固定预算，由于楼市成交持续向好，住房贷款额度已提前放完，年底额度自然紧张。“钱荒”之后银行风控意识加强，更加严格地控制房贷的风险敞口。

房贷趋紧之势，购房者心态已发生微妙变化，为传统旺季的金九银十添加了几分变数。贷款额度紧张，放贷时间延长，影响开发商短期的资金回笼，金九银十似乎有点不“淡定”，那么今年金九银十，市场推货有什么特点？又有哪些项目面市？哪些区域将搅热市场？

二、金九银十推货分析

数据统计说明：

1、统计预测供应时间为：9月1日-10月31日

2、120㎡以下洋房划分为刚需产品，120㎡以上的洋房划分为改善型产品； 

3、本报告数据部分是已修正合拼户型后的套数，部分为合拼前套数

1、多个项目集中入市，“金九银十”推货大战蓄势待发。

据东莞中原研究部监测数据显示，2013年金九银十期间（9月和10月）东莞住宅预计有68个项目推货，供应套数13819套（合拼后），面积合计162.02万㎡。其中，今年金九银十期间住宅68个项目推货，同比去年51个增加17个，供应套数13819套，同比去年13342套增加3.58%；供应面积162.02万㎡，同比去年150.31万㎡增加7.79%。

随着近两年项目开发量的增加，市场规模在不断扩张，楼市供应也呈逐年递增。上半年东莞楼市一直延续供不应求的局面，尤其刚需产品十分紧缺。由于工程进度问题，诸多项目未能赶在上半年入市，导致下半年扎堆上市。7月和8月的楼市依旧淡季不淡，但金九银十作为传统的销售旺季，开发商全力备战，供应步伐加快。今年金九银十推货量不俗，好于去年同期，维持年内较高位的供应水平，究其原因：其一，从推货节点来看，金九银十有中秋节、国庆长假等节日，适合推货和策划大型活动。长假增多能为项目带来一定的来访量，营造良好的交投氛围。其二，从开发商回笼资金来看，7月和8月市场进入相对缓冲阶段，多个项目在认筹蓄客，后市开发商阶段性出货任务仍繁重，金九银十自然成为众多房企不容错过的推货节点。其三，从外部环境来看，7月和8月以高温暴雨天气为主，一定程度影响购房者看房热情。9月和10月，天高气爽，再加上结婚人群增多，也会产生部分购房需求。