瑞峰：东莞楼市上周量价齐跌 买卖双方并发焦虑症

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境： 市场分化倒逼房价走向理性    购房者观望潮持续升级

全国层面：进入2014年一季度，中国的房地产市场出现了许多新的变化。其中最引人关注的就是市场出现严重分化；一是土地市场与商品房市场冷热差异；二是区域市场的分化；三是房地产企业集聚度加剧造成的分化；四是房地产企业多元化发展；五是思维的分化。部分城市房价的下跌、信贷政策的收紧、某些唱空楼市舆论观点、钱越来越不值钱等多重因素使全民进入了一种集体焦虑观望的局面。

东莞层面：针对这种“中国式焦虑”，“1.5线城市”的概念横空出世：1.5线城市暂且定义为一线城市的周边辐射区，譬如东莞，因为受一线城市的辐射，房价及上涨的潜力可能比二线城市都要高。但东莞作为世界工厂的定位，在目前宏观经济增速下滑、产能过剩、实体经济越来越不景气、企业转型升级难的大环境背景下，将会出现大量资金缩水、市场流动趋紧的态势，虽然东莞会受到外围城市的辐射的利好，但仅此短期内难以弥补内部实体经济下滑带来的创伤，这对东莞房地产市场的发展有着不利的影响。

2、新增：住宅供应市场观望浓厚  非住宅产品成供应“主角”

市场观望情绪依然浓郁，开发商推货谨慎，以小幅度的加推试探市场反映，或者推出非住宅产品。上周共有4个项目有商品房新增供应，但有住宅产品加推的仅恒大御湖一个项目，有136套87-93㎡的刚需房上市。与住宅市场供应冷清相反，非住宅产品成为上周供应市场的主角，共有3个项目有新品上市，合计新增711套，面积约10.25万㎡，环比上涨381%。

3、成交情况：临深片区成交回落  市场以“蓄客”为营销主线

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞住宅成交918套，环比下滑31%，同比下滑48%；成交面积7.01万㎡，环比下跌23%，同比下滑44%，楼市上涨的势头逆转。原因是：一、临深片区经过前三周的集中成交，客户需求逐步被释放，暂时回到客户积累的阶段，且市场没有大量新品进行补充，导致片区成交回落； 二、节前签约的项目基本网签完毕，节后由于信贷紧缩、“降价潮”、房贷利率上涨等不利因素的影响，开发商推货不积极，购房者观望情绪浓，成交并不乐观；三、目前市场上仍以“蓄客”的营销动作为主，在售的多是存货，新盘或推新品并不多，选择面的窄小无法吸引客户入市，预计3月中下旬将陆续有新货入市，有望拉动成交回归到正常水平。

非住宅则成交226套，环比下跌6成，一方面是因为上周车库和办公产品环比皆出现明显的回落；另一方面商铺产品除了塞纳河畔签约35套领先之外，其他项目签约都在10套之下，导致非住宅市场也出现下滑。

4、成交均价：价格偏低的镇区成交走高  住宅均价回归“8”字头

上周东莞住宅均价为8732元/㎡，跌破“9”千大关，回归“8”字头。原因有：1、道滘、东坑等镇成交偏高，分别排名亚军、季军之位，但区域均价却在7000元/㎡之下；2、成交均价在6000-7000元/㎡的产品比例大幅增加，占总体18%；这两大因素的共同作用，拉低了整体价格。

5、区域供需：无以往遥遥领先的区域  前五名成交套数不相上下

上周东莞有31个镇区有住宅成交，没有像往周有遥遥领先的区域，前五名成交套数都在43套-72套之间。其中凤岗以72套排名冠军，主力项目是锦龙又一城（16套）、三正卧龙山一号（12套）、名流印象花园（8套）等；道滘得益于富盈WO城（33套）、君汇半岛花园（18套）两大项目支持夺得亚军；东坑则由新盘金达锦绣东方集中签约54套，获得季军。

6、产品成交： 刚需和首改产品依然主力   大户型和别墅下滑

从产品成交来看，70-100㎡刚需产品和100-120㎡首改产品依然是出货主线，上周有460套的成交量；130㎡以上大户型产品持续出现下滑，上周仅成交108套，环比下滑19%；别墅成交也不乐观，上周仅签约16套。