瑞峰：东莞楼市连续下滑态势被扭转 3月底成交小幅回升

　　一、一周房地产市场导读

　　1、宏观环境：2014房价涨速放缓 莞发展前景被看好

　　全国层面：中国国家统计局发布的数据显示，2月份全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别比1月份减少5个和2个，而同比价格平均涨幅分别比1月份回落1.3个和1个百分点。尽管从个别月份表现判断中国房价是否出现拐点是很难的，但是，仍然可以看出，整顿金融市场、供需分类调控、立法房地产税、加大反腐力度这四大政策因素将直接或间接影响房地产市场的走势。

　　东莞层面： 3月27日，东莞市人民政府与北京王府井百货集团签订战略合作框架协议，预计2016年开业。王府井的进入有利于进一步丰富东莞市中心城区的商业业态，促进商业繁荣，对推动中心商圈提档和城市提质具有积极作用。

　　同时，亚马逊也将在莞建跨境贸易电子商务基地，这将加速东莞邮政产业园基地的建设，实现东莞跨境贸易电子商务的快速发展。

　　2、新增：3月底供应市场依然不温不火 4月有望迎来上涨

　　3月的最后一周，东莞的供应市场依然不温不火，全市共有4个项目有商品房新增供应，合计洋房新增392套，面积约4.58万㎡，环比上涨1倍多;刚需户型和大户型产品是上周供应主角，90-110㎡的刚需产品供应172套，约占住宅供应的45%;而150-200㎡的大户型产品供应91套，主要是钜隆碧水湾和盛和雅居项目提供。非住宅新增上周表现不俗，共有268套车库和66套商铺加推。3月因市场环境影响，多个项目推迟了开盘时间，延长了蓄客周期;因此预计4月将有多个项目加推，东莞新增供应将有所上涨。

　　3、成交情况：住宅下滑态势被扭转 3月底楼市成交小幅回升

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞住宅成交591套，环比上涨4%，同比下滑65%;成交面积7.09万㎡，环比上涨5%，同比下滑61%，扭转下滑的态势，出现小幅回升的态势。主要是因为：一、经过长时间的蓄客，部分开发商不再静待市场好转，而是主动出击力推新货入市，如厚街花香十二苑3月29日盛大开盘，到场上千人次，当天劲销9成，给冷淡的市场注入活力;二、前期进行优惠促销的项目取得成效，如深业欧景城推出“6”字头单位、中信观澜凯旋城“清盘一口价单位”、中央财津“首付3万8起”等项目上周签约都有不俗的表现;三、从营销策略来看，“蓄客”虽仍是主线，但不少项目依然通过各类活动去存货，给成交回升也带来帮助。预计未来几周住宅成交或保持小幅上涨的态势，不过明显突破的可能性不高，主要受信贷持续紧缩、“清明节不买房”习俗、连日暴雨等因素的影响。

　　非住宅方面，沿海丽水佳园的车库产品继续热销，上周网签60套;商铺则是新彼岸表现突出，签约9套41-187㎡单位;办公产品签约较为一般，最高成交套数为3套，为汇盛国际及台商大厦。

　　4、成交均价：特价单位签约集中拉动均价小幅下滑 为8965元/㎡

　　上周东莞住宅均价为8965元/㎡，再度回落至“8”字头。原因有：1、部分项目特价单位集中签约，如深业欧景城、中信观澜凯旋城等项目，一定程度上拉低了整体价格;2、单价7000-8000元/㎡的产品成交比重上升，占了总量21.7%;3、常平翠景湾部分单位低价出售，上周签约了16套，均价为3692元/㎡，与此前7500元/㎡的价格相差近4千元。

　　5、区域供需：以临深片区和城区为主力 南城72套排名冠军

　　上周东莞有31个镇区有住宅成交，以临深片区和城区的为主力。南城以72套排名冠军，主力项目为中央财津(19套)、恒大雅苑(11套)、江南第一城(11套)等;凤岗在三正卧龙山一号(12套)、名流印象花园(9套)、翠湖豪苑(6套)等项目贡献下，以55套排名亚军;万江55套并列排名亚军，支撑项目是深业欧景城(31套)、恒大帝景(10套)两大项目;塘厦则以49套位列季军，签约项目表现在中信观澜凯旋城(22套)、金海怡景花园(10套)等。均价方面，过万的有南城、东城、大岭山、塘厦、樟木头、松山湖、长安七大区域。

　　6、产品成交： 刚需和首改产品依然主力 改善型产品小幅回升

　　从产品成交来看，70-100㎡刚需产品和100-120㎡首改产品依然是出货主线，上周有359套的成交量，环比略有下滑;130㎡以上大户型产品有所增长，成交套数去到125套，尤其是130-160㎡产品成交明显，表现在翠景湾(10套)、深业欧景城(9套)、皇家公馆(6套)等;别墅成交则持续上涨，上周有34套的成交量。