瑞峰：2014一季度楼市维稳 东莞产业转型升级迎机遇

　　解读：从两会释放的货币政策来看，2014暂无转变迹象，强调盘活存量、用好增量，保持融资规模适度增长，这样的定调说明信贷总量依然维持适度从紧的格局。在互联网金融、利率市场化改革等多方冲击下，个人住房贷款利率居高不下的局面恐将难以改变。

　　1.1.5、国务院：抓紧出台扩内需稳增长措施

　　国务院总理李克强3月19日主持召开国务院常务会议，确定《政府工作报告》重点工作部门分工，会议要求抓紧出台已确定的扩内需、稳增长措施，加快重点投资项目前期工作和建设进度，及时拨付预算资金。落实和完善促就业政策措施，多渠道增加就业岗位。保持物价总水平基本稳定。三要着力提质增效升级、持续改善民生。

　　解读：一直以来，消费、投资、出口被誉为拉动中国经济的“三驾马车”，2008年国际金融危机以来，出口备受挤压，国内消费持续不振，单靠投资拉动的后劲不可持续。十八大以来，政府着力促进消费对经济增长的带动，这将引来新的发展机遇。

　　1.2政策动态

　　1.2.1、全国人大正推进房地产税立法，试点扩围或暂缓

　　房地产税立法研究工作已纳入全国人大工作议程。日前，十二届全国人大二次会议发言人傅莹在新闻发布会上回应“税收法定”问题时表示，全国人大将更好地贯彻落实“税收法定”原则，重点加强对新税种的立法工作。

　　傅莹的表态对于房地产税立法来说，是积极的信号。与此同时，房地产税立法意味着将以更高层面调整相关关系。房地产税与之前的房产税概念并不完全相同，在立法之前，房产税试点扩围或暂缓。

　　解读：从2011年1月开始，上海、重庆宣布开始试点房产税，但试点效果并不明显。2014年两会中房地产税立法研究工作已纳入全国人大工作议程，试点扩围或暂缓。之前谣传广州、深圳等一线城市2014年将成为第二批试点城市的说法已经不攻自破。

　　房地产税与之前的房产税不尽相同，房产税类似于之前的物业税，但房地产税却是关于房子的所有有关税种的整合。我国现在有关房地产的税种从前期土地出让到开发，从销售到交付使用，从持有环节到二手房交易环节，税种繁杂，这也可以预期房地产税立法推进过程将较为缓慢。

　　房产税立法的复杂性与周期性长等热点对于东莞房地产来说是一次良好的发展机遇，房产税试点未定之前，深圳、广州客户的购房需求会正常释放，也将带动更多深圳、广州客户持续涌入东莞置业。

　　1.2.2、今年审计土地出让金或于12月或明年1月公布

　　政府工作报告提出：今年要对土地出让金收支和耕地保护情况进行全面审计。这将是继备受关注的社保基金审计和政府性债务审计之后，又一次全国性专项审计，也是首次全国范围进行土地出让金收支审计。

　　审计工作将分为先试点、再铺开两个阶段。试点审计不日将正式展开，在东部、西部各选一个省份作为试点，找出主要存在哪些问题、应该注意哪些关键点、如何更好采用审计技术。下半年，在总结试点经验的基础上，将审计推向全国。今年年底前结束审计，预计审计结果可能在今年12月或明年1月向社会公布。

　　解读：土地出让金这些年成为地方政府很重要的收入来源，几乎占到地方收入的一半左右。目前基层政府的财力比较少，基层政府财力保障的问题也是进行土地出让金审计的一个考虑因素。不过，如何解决基层财力问题是比较复杂的，需要总体考虑，不是靠土地出让金审计一个方面就能推动的。

　　1.2.3、九部委回应：着手编制城镇化规划逐步放开户籍制度 6年内1亿人进城落户

　　针对如何实现 “不抛弃人的城镇化”，民革中央在提案中给出三条建议：一是扩大户籍制度改革范围，进一步加快农业转移人口的“市民化”进程;二是以土地制度改革为重点，给农业转移人口“定心丸”;三是以产业为支撑，为农业转移人口提供更多的就业机会。九部委在答复中提及，国家城镇化规划现已进入编制中，主题将围绕有序推进农业转移人口市民化、优化城市化布局和形态、提高城市可持续发展能力、推动城乡发展一体化等。

　　3月16日据中国政府网消息，中共中央、国务院印发了《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》，《规划》提出了积极稳妥扎实有序推进城镇化的要求和目标。例如：“常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。”对此，徐洪才认为这体现了中央量力而行，实事求是的态度。

　　解读： “三个1亿人”的新提法和具体措施，这对房地产行业未来的需求总量增长将不可限量，这不同层面的3亿人口住房需求将让开发企业大有可为。