瑞峰：2014一季度楼市维稳 东莞产业转型升级迎机遇

　　1.2.8、2014广东单独二胎新政：没有年龄限制或生育间隔要求

　　2014年3月27日起，广东单独二胎新政正式生效。《广东省人口与计划生育条例》已进行修改。根据表决结果，修改后的条例第十九条第一款第六项显示,“夫妻一方为独生子女且只有一个子女”,同样有权生育两孩,且没有年龄限制或生育间隔要求。

　　解读：“单独二孩”将增加未来的购房需求，对于一批20～40岁符合政策的家庭来说，单独两孩生育细则出台后，随着家庭人口发生变化，购房的户型需求也将发生变化。

　　从产业经济发展来看，“单独二胎”放开将拉动上万亿元的市场消费。从政策影响的先后时间来看，首先是母婴医药，其次是奶粉、尿不湿等初生婴儿用品相关产业，再次是儿童服饰、家具、童车、玩具，最后是动漫、钢琴、文具等文化教育相关产业，其中奶粉市场有望年扩容70亿元。

　　1.3市场动态

　　1.3.1、2月全国主要城市楼市成交同比下调

　　2月份，某机构重点监测的全国主要54个城市新建商品住宅签约套数为13.56万套，同比2013年2月份下调13.8%。环比1月份下调幅度则达到35%左右。从城市来看， 2014年2月份，北京全市新建商品住宅(含保障房)网签总量为2221套，环比上月下跌68%，与去年2月同期的网签量相比下跌了59%，交易量创近7年来新低。剔除保障房后，2月份北京全市纯商品住宅交易量为1525套，环比上月下跌69%，与去年2月同期的交易量相比下跌了64%。

　　在价格方面，中国指数研究院近日发布的《2014年2月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，2月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10960元/平方米，环比上月上涨0.54%，但涨幅较上月缩小0.09个百分点。

　　解读：2月全国楼市成交下滑主要原因是：1、受春节假期因素影响;2、受到信贷收紧，自住房供应影响，部分房地产需求转入观望;3、受部分城市降低风波的影响，客户对于价格预期降低、持币观望。

　　预计未来1-2个月内，随着天气转暖与刚需项目供量的增多，市场或将呈现量涨价稳的成交表现。

　　1.3.2、万科、碧桂园等房企2月销售额环比腰斩

　　多家房企近日陆续公布2月销售数据。与去年同比，虽然不少房企2月销售仍保持一定增速，但增速已明显放缓。万科2月份业绩显示，该公司实现销售面积99.3万平方米，销售金额121.5亿元，分别比2013年同期增长19.4%和29.6%，与1月20.79%和45%的同比涨幅相比明显回落;环比更是出现腰斩，跌幅分别高达49%和56%。

　　去年业绩不俗的碧桂园也不例外。数据显示，碧桂园2月销售金额为76.7亿元，销售面积为124万平方米。而在1月，碧桂园销售金额曾达到176.7亿元，合同销售建筑面积约271万平方米。由此，碧桂园2月销售金额环比下滑达57%。

　　解读：2月品牌房企销售额大打折扣，主要原因是：1、房企1月销售额存在滞后性以及年初房地产市场成交低迷，造成了房企前两月销售数据的巨大反差;2、由于春节前后是传统楼市淡季，假期因素致住宅市场成交大幅下挫，各线城市住宅成交1月已现下滑;3、没有项目新申请预售证，供应陷入冰点是2月楼市成交普遍低迷的重要原因。

　　预计在“金三银四”到来之际，同时在半年任务的重压下，房企接下来会选择放量出货，业绩增速将提升。

　　1.3.3、房企扎堆挤进“银行”

　　进入2014年，房企跨界在银行的动作越来越频繁。今年1月底，恒大地产则以33亿元收购了华夏银行4.522%股份，跃升为后者的第五大股东。在2月7日，越秀集团宣布，其向创兴银行全体股东提出部分要约收购，获得创兴银行股东的广泛接纳，成功收购创兴银行75%股份，总金额高达116亿港元。而早在去年，房企的涉银就已经表现得非常积极。如果算上早就已经入股辽宁盘锦银行、上海农村商业银行、锦州银行、东方证券等多家金融机构的绿地集团等其他房企，那么现时有超过30家的上市房企已经将脚伸进了银行业中去。而在这些企业中，像万科这样挤身在地产“千亿军团”内的房企对于银行企业的持股比例已达到控股或大股东的水平。