瑞峰：2014一季度楼市维稳 东莞产业转型升级迎机遇

　　解读：房企挤进银行，究其原因为：1、房地产是资金密集型产业，最终要和资本市场通过不同方式进行融合，这是行业发展的必然规律。在这些涉银企业当中，不乏在三年前的房地产调控中吃足资金链苦头的企业。2、缺钱、缺地、缺政策支持是现时摆在不少房企面前的普遍问题，房企和银行联合，对于发展双方的业务发展都有好处。3、据数据显示，在地产上市公司的资金结构中，平均23%来自预售款，14%来自各项应付款，16%是短期借款，15%是长期借款，5%是债券发行，还有27%是权益资本。倘若从中剔除预售款，地产上市公司平均的预售期限只有1.7年。这也就意味着，如果要使投资周期与负债资金来源期限相匹配，持有物业的占比在总的投资中不能超过7%。但就目前行业平均水平来看，商业地产的投资比例已经接近20%。商业地产投入比例的提升从侧面迫使房企寻求更稳健的长期资金保障。

　　1.3.4、一线城市房价回落

　　继杭州、常州等地相继降价促销之后，近日北京万科位于大兴区天宫院区域一个项目，被媒体称为以低于市场预期近3000元的价格入市。北京万科项目销售价格远低于此前的宣传价格，说明一线城市房价难以延续“只涨不跌”神话。在广州，时代地产一项目也“破天荒”地推出了八八折优惠，保利地产三个项目同时对首次置业者推出一成首付优惠活动，剩余部分可分4个月付清，相当于购房者获得了“无息贷款”。而国家统计局公布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，北、上、广、深四个一线城市新建商品住宅的同比涨幅均回落到20%以内，二手住宅价格也连续出现同比涨幅回落的现象。北京二手住宅价格甚至出现环比止涨的现象。

　　解读：事实上，目前出现的一线城市及热点二线城市房价打折的个别现象都并不是真正的降价，而是房企先涨价后打折的传统促销行为。2014年前两个月全国各地尤其是一线城市商品房市场成交量进入低谷并不是因为需求少了，而是因为对现在房地产市场形成有效供应的2012年土地供应量较小，导致没有太多新盘上市，预计去年大幅增加的住宅用地供应将令今年下半年住宅市场明显回暖，成交量再回高位。虽一线城市住房需求量依然很大，但2014年这些城市房价涨幅不会超过2013年。

　　2、东莞

　　2.1经济层面

　　2.1.1、东莞市今年安排重大项目156项 总投资2635亿元

　　2014年，我市将安排重大建设项目156项，总投资约2635亿元，年度投资计划313.2亿元。其中，新开工项目49个，总投资约590亿元，年度投资计划约70亿元。第一批计划开工项目28个，总投资约294亿元，年度投资计划约42亿元。

　　截至目前，已经实现石龙联兴高端食品包装纸袋产业化、生态园普联网络通讯设备生产、松山湖初级中学等3个项目如期开工建设，近日还有水乡横向通道南线工程实现开工，其余24个项目将陆续开工建设。

　　解读：“三重”建设是我市实施“加快转型升级、建设幸福东莞、实现高水平崛起”战略的重要载体，加快推进“三重”建设尤其是重大项目建设的重要性不言而喻。“三重”建设有助于加快形成一批新的投资增长点、产业增长点、创新增长点和区域增长点。在“三重”建设的带动下，我市固定资产投资实现了近6年来最快增速。

　　目前，东莞要积极主动进行对接，及早把握政策动向，加大“三旧”改造力度。特别是要落实政策扶持和财政补贴，盘活存量建设土地，引进先进的项目、企业和服务，破解产业发展的土地瓶颈制约，解决城市更新改造问题，倒逼产业转型升级。

　　2.1.2、北京王府井百货即将进驻东莞

　　3月27日，东莞市人民政府与北京王府井百货集团战略合作框架协议签约仪式在市行政办事中心举行。

　　北京王府井集团在东莞投资的首个项目，将规划建设集室内购物中心、甲级写字楼、室外休闲生活街、高级住宅及高级公寓为一体的商业综合体。项目占地面积约200亩，建筑面积50万平方米，总投资预计55亿元，计划年内动工，2016年开业。目前，王府井东莞项目选址工作正在抓紧开展，项目的设计方案也在抓紧深化。

　　解读：王府井东莞项目将打造成为城市中心区新的时尚购物中心，有利于进一步丰富我市中心城区的商业业态，促进商业繁荣，对推动中心商圈提档和城市提质具有积极作用。同时，王府井集团还计划在我市水乡片区建设OutLet(奥特莱斯)世界名牌折扣中心项目，王府井百货的先进服务理念将更多地惠及东莞消费者。