瑞峰：东莞楼盘促销效果明显 住宅成交创25周来新高

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境：楼市调整周期已至,“救市”恐难马上见效

房地产业已告别“青春期”，地方政府为救市将加速放松限购政策，但监管层将坚持分类调控做法，不会对房地产市场进行直接干预，更倾向于采取以市场调节为主的“无为而治”方式。保障房和长效机制建设是重要的两个政策着力点。下半年房地产市场将继续处于调整过程中。成交量低迷态势难以短期内改变，房价可能继续向下微幅调整。

2、新增供应：6项目有新增供应    近九成为70-110㎡刚需新品

上周东莞全市仅有6个项目有商品房新增供应，合计住宅新增1399套，面积约13.71万㎡，环比下滑36%，连续两周下滑；非住宅新增主要是住宅的底铺产品，共有77套商铺新增。从供应户型来看，刚需户型依然占据着主要的比例，上周70-110㎡的刚需新品供应1199套，约占住宅供应的86%，其中大运城邦、富通自在城以及龙光君御华府皆有大量的新品上市。

3、成交情况：促销项目效果明显   住宅成交创25周以来新高

   瑞峰置业市场研究部监控数据显示,上周（2014年7月7日-2014年7月13日）东莞住宅共签约987套，合计12.33万㎡，环比上涨17%，创25周以来周成交新高，为下半年的成交开了个好头。原因是：一、6月中下旬以来“低价促销”或低于市场预期价的项目去货理想，表现在碧桂园常平首府、富盈加州阳光、三正瑞士半山、名巨中央等项目持续网签，支撑楼市回暖；二、“低首付”及二三级联动等营销策略持续深入，对项目也成交起到重要的推动；三、前两周庞大的市场供应量是成交回升的动力。

4、成交均价：中低端项目签约比例居高  均价回归“9字头”有难度

上周住宅均价为8880元/㎡，环比微跌。原因有：1、从上周签约项目的价格来看，单价5000-7000元/㎡产品比例高达5成以上，使得均价难以回归“9字头”，主要是来自富盈加州阳光、碧桂园常平首府、名巨中央花园、富盈香茶郡、花香十二院等项目的签约；2、签约的别墅产品价格较为“平民”，表现在金田花园花域22套、均价为8822元/㎡，三正瑞士半山16套、均价为12042元/㎡，蜜糖7套、均价10632元/㎡等签约比例较高的项目，签约价皆12500元/㎡之下；3、6月下旬以来大部分项目逐步加大促销力度，新品入市价纷纷调低，也是整体均价走低的重要因素。

5、区域供需：

碧桂园常平首府继续规模网签  常平连续三周摘冠

上周有31个镇区有住宅成交，常平连续三周蝉联冠军，签约主力碧桂园常平首府（203套）、富盈加州阳光（89套）两大项目皆是低价促销入市获得不俗去货，支撑常平成交持续走高，其中碧桂园常平首府从开盘到上周已网签800套，首批推出957套房源去货率达83%，随着该项目网签完毕，常平将难以稳坐冠军之位；横沥在新盘名巨中央花园（92套）的网签支撑下排名亚军；南城排名季军，签约项目较为分散，没有成交突出的个盘。从签约的区域来看，目前签约靠前大多来自于加推新货的镇区，而没有新货支撑的镇区成交起色不大。均价方面，过万的有南城、厚街、黄江、东城、松山湖、长安六大区域。

6、产品成交：刚需为主  130-160㎡改善户型和别墅成交明显上涨

与前一周的住宅成交结构相比，上周东莞住宅成交市场130-160㎡的改善户型成交有所上升，环比上涨127%，主要是常平的富盈加州阳光（99套）提供；同样成交环比出现大幅度上涨的还有别墅产品，上周成交75套，产品占比上升至20%，由金田花园花域（22套）、三正瑞士半山（16套）、蜜糖（7套）等项目提供；得益于碧桂园常平首府（162套）、名巨中央花园（83套）、富通自在城（17套）的集中签约，支撑着70-100㎡的刚需户型成为上周成交市场的主流产品。