东莞楼市十一房贷新政拉动楼市热情 以价走量仍是营销主调

从营销策略与市场热度来看，2014年9月开盘数量相比2013年9月大幅减少，优惠促销为市场主基调，受宏观环境低迷的影响，东莞市市场主要以优惠促销以及蓄客为主，少量新上市项目均以价换量，采取低价开盘策略。而在2013年同期，市场却是成交一路上扬，购房优惠逐步减少，开发商涨价意愿强烈，形成鲜明的对比。

从定价与开发商心理来看：为抢跑“银十”，多数情况下开发商会选择避开国庆黄金周假期，提前至9月底开盘截流出游的客户，从对比数据来看，2013年9月底东莞市有9大项目抢先入市，上演“金九”末周的开盘高峰期。而2014年9月底仅有2个项目开盘，开发商们谨慎出货，仍不敢乐观面市,与去年9月相比，2014年“金九”楼市在开盘量和成交量上都出现明显下降,市场氛围有点冷，“金九银十”楼盘是否热销，定价成为关键。2014年9月开盘的鼎峰碧桂园城市花园与10月6日开盘的恒大御景项目就是低价入市畅销的典型案例代表。

从开盘推货与成交来看：瑞峰置业市场研究部监控2014年9月开盘项目推货与销售情况与2013年9月部分项目开盘对比来看具有共性，其特点为：市场刚需盘走货较快，销售都在7成以上；而推大户型或别墅产品的项目去货则较为缓慢，销售率在4、5成左右。与2013年不同的，去年9月刚需价格居高不下，仍然能够取得不错的销售业绩，但2014年9月低价入市成为畅销项目制胜法宝。

从现场活动与人气来看， 2014年9月，东莞营销活动力度很大，开发商非常卖力采用各种新颖的与传统的活动形式聚集市场眼球，譬如：明星营销、大型才艺比赛、直升机360°空中看楼、好声音、热气球体验等。十一期间，市场这股居高不下的营销热潮依然延续。得益于9月29日中国人民银行银监会认贷不认房新政信号释放，使开发商重拾信心，所以十一期间营销力度加大，观望客户的重重心理防线进一步被激化，该不该出手的纠结情绪促使购房者选择继续看房，这成为十一期间现场人气热闹的重要原因。对比2013年国庆小长假期间，各片区楼盘并没有太多“大动作”。仅有城区的格兰名筑大声势开盘，其他项目均以中小型暖场活动为主，且刚需项目现场人气旺。

小结：对比去年同期，我们可以看到，之所以市场情况有如此大的区别，主要是2014年的宏观市场环境发生了很大的变化，2014年1-8月期间，很多开发商销售业绩一般，眼看一年过去了大半，但全年的销售计划达标率未达到50%，所以开发商非常着急，“金九银十”成为各大开发商寻求逆转的最后一次机会，但因开发商之前对后市预期不乐观，信心不足，营销启动晚，蓄客时间拉长，所以在2014年9月及国庆假期期间，准备并不充分，所以整体推货量并不是很多，多个新项目入市时间将推迟至10月甚至11月份。

3、十一黄金周（10月1-7日）市场表现

3.1新开项目：以价换量效果明显   恒大御景批量加推去货理想

虽然今年国庆黄金周期间（10.1-10.7）东莞全市开盘解筹项目仅有4个，但市场在央行新政的刺激下，多数项目以低首付、特价单位等促销手段加上缤纷多彩的主题活动，吸引购房者看房，尤其是中小户型以及部分改善型户型的楼盘，人气都很旺。总的来说，与去年同期以自然销售或蓄客活动为主的“冷清”的市场氛围相比，今年的这个黄金周楼市可谓是人流如潮。

从开盘项目来看，南城的恒大御景和东城的天骄御峰皆采取批量推货。其中，恒大御景开盘当天就推出4-7栋，合计446套80-130㎡的两房，采用低首付加上开盘95折、董事长特批99折、准签99折、筹带筹最高9折等促销优惠策略，均价约9500元/㎡，带1500元/㎡的非毛坯，共认筹801批，到场542批客户，解筹418批客户，销售率高达93.72%；客户主要以南城为主，约占60%，万江、东城、厚街和莞城客户占比为19%，其他镇区和广深等地客户约占21%。